158,200,000원
대전지방법원 2025타경3924. 복용동중문빌라 5층 502호, 전용 84.83㎡의 다세대·연립주택입니다. 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 158,200,000원입니다. 등기부만 보면 말소기준은 2015.01.28. 전북은행 근저당권이고, 뒤에 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부의 소멸 여부만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 최미예가 기재돼 있고, 전입일은 2014.09.03.으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 정확한 우선순위와 미배당 보증금 규모를 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 올바른 결론은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3924 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 189-5 복용동중문빌라 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·연립주택 · 전용 84.83㎡ · 지하1층 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 김종수 (2008.09.09. 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 264,711,947원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인 / 세대수 | 2004.09.04 / 15세대 |
① 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미예 점유 부분 미상 | 2014.09.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 권리 흐름 — 등기부 권리는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준권리는 2015.01.28. 설정된 전북은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤의 전북은행 추가 근저당 132,000,000원, 김지수 근저당 200,000,000원, 농협은행 가압류 24,653,158원, 대전신용보증재단 가압류 80,446,670원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 최미예의 전입일 2014.09.03.은 말소기준보다 앞섭니다. 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금의 인수 여부는 서로 다른 문제입니다. 임차관계가 해소됐다는 확약이나 말소 자료도 확인되지 않으므로, 등기부는 정리되지만 매수인의 인수 위험은 미확정으로 보아야 합니다.
③ 가격 비교 — 71.9%는 ‘표면가격’일 뿐
동일면적으로 확인된 거래는 2023.05. 2층, 전용 84.83㎡의 220,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 158,200,000원은 이 거래가의 71.9%이고, 감정가 226,000,000원은 해당 거래보다 6,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 84.83㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.83㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
가격만 놓고 보면 61,800,000원의 차이가 있지만, 거래 표본이 2023.05.의 단 한 건이고 대상 건물도 15세대 규모라 일반 아파트처럼 풍부한 거래로 가격을 교차검증하기 어렵습니다. 여기에 선순위 임차보증금까지 미상이므로 현재 최저가를 곧바로 시세보다 싸거나 저렴한 실질취득가라고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 180,000,000원 | 155,185,200원 |
| 2. 추가 근저당 · 주식회사전북은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김지수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 24,653,158원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 80,446,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 617,099,828원 중 채권자 예상배당은 155,185,200원, 미배당은 461,914,628원입니다. 이 계산은 임차인의 보증금·우선순위·최우선변제를 확정하지 않은 채권 배당 시뮬레이션이므로, 표의 인수 0원 계산을 실제 매수인 부담액으로 받아들이면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 복용동중문빌라 5층 501호·502호는 연립주택으로 이용 중이며, 대상은 5층 502호입니다.
- 주위환경. 복용삼거리 북서측에 위치하며 자동차매매상사, 중소규모 공장, 농경지와 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통이며, 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2004.09.04., 승강기·난방·급배수·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 토지계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)이며, 공시지가는 665,700원/㎡입니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소규모 빌라이고 확인된 동일면적 거래도 1건이어서, 일반 대단지 공동주택보다 매도기간과 적정가격의 불확실성이 큽니다.
- 내부확인. 이해관계인 부재로 임대관계와 내부 상태가 미상 처리돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최미예의 임대차계약 확인. 보증금, 실제 점유, 임대차 시작일과 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위와 예상 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 인수 가능 보증금과 명도·체납 비용을 더해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 501호와의 공동담보 확인. 전북은행과 김지수 근저당에는 5층 501호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 현장과 내부 확인. 내부 상태와 실제 이용관계가 확인되지 않았으므로 502호 현황을 직접 점검해야 합니다.
- 시세 추가 조사. 동일면적 거래가 2023.05. 1건뿐이므로 인근 다세대·연립주택의 최근 매물과 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “인수액 미상”이 먼저다
감정가 226,000,000원에서 158,200,000원으로 내려온 가격과, 2023.05. 실거래 220,000,000원 대비 71.9%라는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 최미예의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 최종적으로 부담할 금액을 계산할 수 없기 때문입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만 선순위 임차관계는 자동으로 사라진다고 볼 수 없습니다. 보증금과 배당 여부를 확인해 미배당 인수액을 0원으로 확정하거나 구체적인 금액으로 산정하기 전까지는 가격 메리트 판정도, 안전한 입찰가 산정도 보류해야 합니다. 결론은 명확합니다. 표면가격은 할인, 실질취득가는 미상 — 서류 보완 전 응찰 보류.
