부산지방법원 2024타경62518. 부산 중구 남포동5가 신동아상가의 집합건물로, 사건의 용도표시는 ‘기타’이고 집합건물대장 및 감정평가 이용상태는 시장입니다. 현재 등기부상 소유자는 최해택이며, 등기부에는 과거 근저당권들이 존재했지만 모두 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.09.11. 부산신용보증재단의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이후 2025.04.14. 신동아수산물종합시장번영회의 강제경매개시결정과 2025.10.13. 연제구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 이희산이 2층 111호를 점유하는 것으로 기재되어 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수 없고, 반대로 ‘인수 없음’이라고 확정할 수도 없습니다. 특히 매각비고에는 107호·108호 일괄매각이라고 기재돼 있어, 111호 점유기재와 실제 매각범위의 관계는 입찰 전 원본 서류에서 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 자갈치로 42, 2층107호 (남포동5가, 신동아상가) |
| 용도 | 기타 · 집합건물대장상 시장 |
| 소유자 | 최해택 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 9,883,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 9,205,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각비고 | 107호·108호 일괄매각 · 공용부분 관리비 미납 19,703,086원 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 점유관계가 변수
과거 을구에는 남포동새마을금고 14,000,000원, 수산업협동조합중앙회 13,000,000원, 화명동새마을금고 39,000,000원, 고요환 50,000,000원의 근저당권이 있었지만 모두 등기부상 말소됐습니다. 고요환 근저당에 대한 부산신용보증재단의 가처분도 목적달성으로 말소됐고, 해당 근저당 자체도 2025.11.03. 사해행위취소를 원인으로 말소됐습니다. 현재 기준에서는 2024.09.11. 강제경매개시결정이 말소기준으로 작동하며, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희산 | 2층 111호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
현황조사 기재 기준입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
② 가격·환금성 — 7회 유찰이 보여주는 시장 반응
현재 회차 최저매각가는 9,883,000원으로 감정가 120,000,000원의 8.24% 수준입니다. 8회 유찰 시 가격은 6,918,100원, 9회 유찰 시 4,842,670원으로 내려갑니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 확인되는 가장 강한 가격 신호는 바로 이미 7회 유찰됐다는 사실입니다.
즉 시장은 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락에도 불구하고 아직 매수에 나서지 않았습니다. 집합건물대장상 용도는 시장이고, 자갈치시장을 배후로 한 근린생활시설·소규모 점포·횟집 밀집지에 위치합니다. 이런 물건은 주거용처럼 단순히 ‘감정가 대비 할인율’만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 577,894원 |
| 2. 강제경매 · 부산신용보증재단 | 9,205,230원 | 9,205,230원 |
| 3. 강제경매 · 신동아수산물종합시장번영회 | 9,205,230원 | 99,876원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 18,410,460원 중 9,305,106원이 배당되고, 9,105,354원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 산정상 매수인 인수는 0원이지만 점유자의 보증금·대항력은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 남포동5가 남포사거리 남동측. 자갈치시장을 배후로 각종 근린생활시설, 소규모 점포와 횟집 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 자갈치역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 집합건물대장 등본상 시장 용도입니다. 철골철근콘크리트조, 슬래브지붕 지하 2층·지상 6층 건물 내 2층 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류에 접합니다. 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 8,419,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측·북측으로 약 14미터, 남측·서측으로 약 10미터 도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 이희산의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 미배당 보증금 승계 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 호수 관계 확인. 현황조사 점유부분은 2층 111호, 사건 주소는 2층 107호, 매각비고는 107호·108호 일괄매각입니다. 각 호수와 점유관계의 연결을 반드시 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025.04.21. 보정서 제출시기까지 공용부분 관리비 미납 19,703,086원이 기재돼 있습니다. 입찰 직전 현재 금액과 세부 구성 확인이 필요합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 8.24%까지 내려온 상태입니다. 단순 할인율이 아니라 시장용 점포의 실제 이용 가능성·공실·점유·관리비를 함께 확인해야 합니다.
- 다음 회차 배당 변화. 8회 유찰 시 매각가 6,918,100원, 9회 유찰 시 4,842,670원이며 신청채권자도 전액 배당되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비 보정서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “988만원”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건은 감정가 120,000,000원이 7회 유찰돼 최저가 9,883,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 시장 용도의 집합건물이고, 이미 7회 유찰됐으며, 현황조사 점유자의 전입·확정일자·보증금이 미상입니다. 여기에 매각물건명세서에는 공용부분 관리비 미납 19,703,086원이 명시돼 있습니다.
등기부상 기존 근저당들은 말소됐고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하지만, 임차·점유관계가 확인되지 않은 이상 ‘인수 0원·권리 깨끗’으로 마감할 수 없는 사건입니다. 배당모형의 인수액 0원은 어디까지나 확인된 채권관계 기준입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 111호 점유기재와 107호·108호 일괄매각의 관계, 그리고 19,703,086원의 관리비 내역을 얼마나 명확히 해소하느냐입니다.
