6,507,000원
부산지방법원 2024타경62518. 부산 중구 남포동5가 신동아상가 2층 111호입니다. 집합건물대장상 용도는 시장이고, 감정평가서 역시 시장용도로 확인합니다. 현재 최저매각가는 감정가 79,000,000원에서 7회 유찰된 6,507,000원입니다. 숫자만 보면 급격히 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 미확정 점유관계와 관리비입니다.
등기부에는 과거 남포새마을금고·자갈치신용협동조합·화명동새마을금고·고요환의 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.09.18. 접수된 부산신용보증재단 가압류 8,385,139원입니다. 이후 2024.09.11. 부산신용보증재단의 강제경매개시결정과 2025.04.14. 사단법인 신동아수산물종합시장번영회의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 자갈치로 42, 2층111호 (남포동5가, 신동아상가) |
| 용도 | 기타 · 집합건물대장상 시장 |
| 소유자 | 최해택 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 6,507,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 9,205,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준 | 2019.09.18. 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 · 8,385,139원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 핵심
등기 자체만 보면 현재 매각으로 남을 권리는 확인되지 않습니다. 2019.09.18. 부산신용보증재단 가압류가 말소기준이고, 이후 두 건의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 2025년 가처분은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희산 | 2층 111호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 이희산이 2층 111호 점유자로 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 역시 판단할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 7회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 6,507,000원, 감정가 대비 8.24%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 4,554,900원, 9회 유찰 시 3,188,430원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 비싼지를 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,507,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 517,126원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 8,385,139원 | 5,989,874원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 부산신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 사단법인 신동아수산물종합시장번영회 | 9,205,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 17,590,369원 중 예상 배당액은 5,989,874원, 미배당액은 11,600,495원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 임차인의 대항력 및 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 관리비 — 최저가보다 큰 미납액 기재
매각물건명세서 비고에는 2025.04.21. 사단법인 신동아수산물종합시장번영회가 제출한 보정서를 근거로 공용부분 관리비 미납내역 10,381,290원이 기재돼 있습니다. 이 금액은 보정서 제출 시기까지의 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건물대장상 시장용도이며, 신동아상가 2층 111호입니다.
- 주위환경. 남포사거리 남동측, 자갈치시장을 배후로 각종 근린생활시설·소규모 점포·횟집 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 자갈치역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 6층 건물이며 위생·급배수·냉난방·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가 8,419,000원/㎡, 토지면적 4,145.8㎡입니다.
- 도로. 동측·북측으로 14미터 내외, 남측·서측으로 10미터 도로에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이희산의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025.04.21. 기준 공용부분 관리비 미납 10,381,290원이 기재돼 있으므로 현재 미납액과 낙찰자 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 7회 유찰로 최저가가 6,507,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 권리 원본 대조. 2019.09.18. 부산신용보증재단 가압류를 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 특성 확인. 시장용 집합건물이므로 현장 영업상태·공실 여부·점포 접근성·관리규약을 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “8% 가격”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 7회 유찰돼 6,507,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 숫자 자체가 투자 매력은 아닙니다. 등기상 매수인 인수는 0원으로 계산되지만, 이희산의 전입·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이고, 공용부분 관리비 미납액도 10,381,290원으로 기재돼 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 시세 대비 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차관계와 관리비를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없는 시장용 상가입니다. 입찰 판단의 순서는 ‘6,507,000원’이 아니라 임차 확인 → 관리비 확인 → 현장 확인 → 가격 판단입니다.
