경매, 처음 봐도 이해되게

법원이 선임한 감정평가사가 평가한 부동산 가치. 1차 매각의 최저매각가 기준이며, 유찰될 때마다 보통 20~30%씩 저감되어 다음 회차 최저가가 됩니다.

본안 판결 전에 채무자가 재산을 빼돌리지 못하게 임시로 묶어두는 보전처분. 등기부에 기재되며, 본안 판결 후 강제경매의 기초가 됩니다. 말소기준권리 중 하나.

권리를 다투는 동안 현 상태를 유지시키는 보전처분. 처분금지가처분은 등기에 표시되며, 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자가 인수할 위험이 있어 권리분석의 함정.

본등기 전에 순위만 미리 확보하는 임시 등기. 담보가등기는 말소기준권리로 작용해 소멸, 소유권이전청구권가등기는 인수 대상이 될 수 있어 구별이 중요합니다.

실제 거주하지 않으면서 임차인인 척 보증금 배당을 노리는 위장 임차인. 채무자와 통정한 허위 임차로, 적발 시 배당 배제·형사처벌. 현황조사·전입세대열람으로 검증.

낙찰 후 보증금을 제외한 나머지 매각대금. 보통 매각허가결정 확정 후 1개월 내 지정된 대금납부기한까지 일시 납부해야 하며, 미납 시 보증금이 몰수됩니다.

법원이 경매 절차를 정식 시작한다고 내리는 결정. 등기부에 기재되어 압류 효력 발생, 이후 채무자가 처분해도 매수인에게 대항 못 함. 이 날짜가 권리분석의 기준점 중 하나.

세무서·캠코·지방자치단체가 체납 처분 목적으로 진행하는 매각 절차. 경매(법원)와 주관·근거법이 다르지만 부동산을 매각한다는 점에서 유사. 온라인 입찰(온비드)이 기본.

채권 최고액을 등기부에 미리 기재해 두는 담보물권. 보통 실제 채무액의 110~130%로 설정하며, 경매에서 가장 흔히 보이는 말소기준권리입니다.

매각기일 당일 법원에 출석해 입찰봉투를 직접 제출하는 방식. 한국 부동산 경매의 표준 입찰 방식입니다 (대부분의 사건).

입찰 전 등기부등본·매각물건명세서·현황조사서 3종을 교차 검토해 인수/소멸 권리, 임차인 대항력, 추가 부담을 가려내는 작업. 권리분석 실패는 곧 손실로 이어지는 입찰의 핵심.

매각기일에 최고가 매수신고인이 결정되어 사실상 매수가 확정된 상태. 다만 정식으로 확정되는 시점은 매각결정기일(보통 7일 후) 이후, 항고 기간(7일)이 지나야 비로소 매각허가결정이 확정됩니다.

농지(전·답·과수원)를 낙찰받았을 때 매각허가 전에 주소지 시·군·구 농지위원회에서 발급받아야 하는 증명서(약칭: 농취증). 미발급 시 매각불허·보증금 몰수. 1,000㎡ 이상은 영농계획서 별도 제출.

임차인이 전입신고 + 실제 거주(인도)를 갖추면, 집주인이 바뀌어도 임차 조건(보증금·기간 등)을 주장할 수 있는 권리. 경매에서는 말소기준권리보다 앞선 임차인만 낙찰자가 인수해야 합니다. 효력 발생은 전입 다음날 0시.

후순위 권리자(예: 임차인)가 자기 보증금을 지키려고 선순위 근저당 채무를 대신 갚는 것. 변제하면 선순위 근저당이 말소돼 자신의 순위가 올라가, 후순위로 묻혔던 권리가 살아납니다. 권리분석 결과를 뒤집을 수 있어 주의.

집합건물(아파트·빌라)에서 전유부분(호실) 등기는 있지만 토지 지분(대지권) 등기가 없는 상태. 신축 직후·재개발 사업장에서 흔하며, 낙찰 후 별도 비용으로 대지권 정리가 필요할 수 있어 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

부동산의 소유·권리 관계를 기록한 공식 서류 (표제부·갑구·을구). 경매에서는 최선순위 근저당·압류·가압류 등의 등기 순서가 인수/소멸을 가르는 핵심. 입찰 직전 최신본 재확인 필수.

경매에서 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 나누는 기준선. 보통 최선순위 (근)저당권·가압류·경매개시결정등기·담보가등기 중 가장 빠른 것이 해당. 이 기준보다 늦은 권리는 모두 소멸됩니다.

법원이 지정한 입찰 당일. 보통 오전 10시에 경매법정에서 입찰봉투를 제출합니다. 입찰 마감 후 30분 내 개찰.

매각기일로부터 보통 7일 후, 최고가 매수신고인에게 매각허가가 정식 결정되는 날. 이해관계인의 이의신청·항고 절차의 기준점이며, 결정 후 다시 7일이 지나야 매각허가결정이 확정됩니다.

매각결정기일에 법원이 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다고 내리는 정식 결정. 확정되면 대금납부기한이 지정되고 잔금 납부 의무가 발생합니다. 7일 내 즉시항고로 다툴 수 있음.

법원이 작성해 매각기일 1주일 전에 공개하는 공식 문서. 점유 관계·임차인·권리분석·비고사항이 정리되어 있어 입찰 전 필독. 중대 오류·누락 시 매각불허·취소 사유가 되므로 비고란을 특히 꼼꼼히 봐야 합니다.

낙찰 후 점유자(임차인·소유자)를 퇴거시키는 과정. 합의(이사비 협상)가 어려우면 인도명령 → 강제집행 절차를 거치며, 보통 2~6개월 소요. 이사비 100~500만 원이 일반적 협상 구간.

최저매각가로 팔아도 경매 신청 채권자에게 돌아갈 돈이 없는 상태. 법원이 직권으로 경매 취소를 결정할 수 있습니다. 신청 채권자가 매수 보증을 하면 절차 속행 가능.

낙찰대금을 채권자들에게 순위에 따라 나눠주는 절차. 위 순위가 다 회수돼야 다음 순위로 넘어가며, 같은 순위 안에서는 등기·확정일자 빠른 순으로 안분배당. 도중에 돈이 떨어지면 그 아래 채권자는 한 푼도 못 받습니다.

임차인·일반채권자가 법원에 "나도 배당받겠다"고 신청하는 행위. 배당요구종기일까지 신청하지 않으면 배당 자체에서 제외되어 보증금을 잃을 수 있어 임차인에게 가장 중요한 절차.

배당요구 신청 마감일. 법원이 경매개시결정과 함께 지정하며 보통 첫 매각기일 약 2주 전. 이 날짜 이전에 전입·확정일자를 갖춰야 우선변제권이 인정되므로 임차인 권리분석의 결정적 기준.

입찰 참가 시 납부하는 금액. 일반적으로 최저매각가의 10%이며, 재경매 사건은 20~30%로 높아집니다. 낙찰 시 매각대금 일부로 충당, 패찰 시 전액 환급.

매각기일이 미뤄지는 것. 채무자 신청·법원 직권·이해관계인 이의 등으로 발생. 변경 횟수가 많은 사건은 분쟁이 길어질 수 있어 주의.

잔금 납부 후 낙찰자가 신청할 수 있는 명도 절차의 첫 단계. 대금납부 후 6개월 내에 신청해야 하며, 인정 시 강제집행까지 빠르게 진행 가능. 6개월 지나면 명도소송으로 가야 해 시간·비용이 크게 늘어남.

말소기준권리보다 먼저 전입신고·대항력을 갖춘 임차인. 낙찰자가 보증금 전부를 인수해야 할 수도 있어 면밀한 분석 필요. 다만 임차인이 배당요구를 했고 확정일자도 빠르면 배당으로 회수돼 인수 부담이 사라질 수도 있음.

말소기준권리 + 그 이후 등기된 모든 권리가 경매 종료(매각허가결정 확정)와 동시에 등기부에서 자동 말소되는 것. 낙찰자에겐 부담이 없고, 해당 채권자는 오직 배당으로만 회수합니다. 인수의 정반대 개념.

일정 금액 이하의 소액임차인은 다른 채권보다 먼저 배당받을 권리. 지역·시기별 한도가 다르며 (서울 1.65억/광역시 1.45억 등, 2024년 기준), 서울 기준 보증금 1.65억 이하 시 최대 5,500만원까지 우선변제.

근저당권자·임차인 등 채권자가 직접 입찰해 낙찰받았을 때, 자신이 받을 채권 만큼은 현금으로 따로 납부하지 않고 상쇄하는 제도. 자금 부담을 줄여 채권자의 자기낙찰을 가능하게 함.

법원이 채무자·이해관계인에게 경매 관련 서류를 공식 전달하는 절차. 송달이 안 되면 절차가 멈추거나 공시송달로 전환돼 기일이 지연됩니다. 변경·연기 사건의 흔한 원인.

응찰자가 없거나 모두 최저가 미만으로 써서 매각이 성립하지 않은 상태. 다음 회차 최저가가 보통 20~30% 저감됩니다. 유찰 횟수가 많을수록 권리상 함정이 숨어 있을 가능성이 있어 명세서 정독 필수.

건물에 비용을 들인 사람(공사업자 등)이 변제받을 때까지 점유할 권리. 등기되지 않아 등기부엔 안 보이지만, 신고된 유치권은 명세서에 표시. 진성 유치권이면 낙찰자가 인수해야 하며 허위 유치권 분쟁도 많아 입찰가 보수적으로.

경매에서 모든 권리는 말소기준권리를 기준으로 두 갈래로 갈립니다.
▸ 소멸(낙찰자 부담 없음) — 말소기준권리 + 그 이후 등기된 모든 권리는 매각 후 자동 말소. 채권자는 배당으로만 회수.
▸ 인수(낙찰자 부담 ○) — 말소기준권리보다 앞선 일부 권리는 낙찰자가 그대로 떠안음. 매각가 외 추가 비용으로 작용.

근저당권자 등 담보권자가 청구해 진행하는 경매. 판결 없이 담보권 행사로 바로 시작 가능. 한국 경매의 70% 이상이 이 유형.

판결문·집행권원 등 법원 판결·공정증서를 받은 채권자가 신청하는 경매. 임의경매에 비해 절차가 길고 분쟁 가능성이 큼.

경매 절차에 직접적 이해관계가 있는 사람들 — 채무자, 채권자, 임차인, 소유자 등. 매각결정에 이의 신청·즉시항고 가능.

여러 부동산을 하나의 매각 단위로 묶어 한꺼번에 매각하는 방식. 토지+건물처럼 분리 매각이 비효율적인 경우 법원이 결정. 입찰가는 합산 금액으로 써냅니다.

선순위 채권 + 경매비용을 빼고도 후순위 채권자에게 돌아갈 돈이 남는 상태. 무잉여의 반대. 후순위 채권자나 임차인의 회수 가능성을 판단하는 기준.

낙찰자가 대금을 내지 않아 낙찰이 취소된 후 다시 진행되는 경매. 낙찰자의 보증금은 몰수되어 배당재단에 편입되며, 보통 다음 회차 보증금 비율이 20~30%로 높아짐.

유찰로 다음 회차 최저매각가가 낮아지는 것. 법원·지역에 따라 20%·30% 등으로 다르며, 인천·부산은 30%가 일반적. 서울·수도권은 보통 20%.

매각허가결정 확정 후 법원이 지정한 대금납부기한까지 잔금을 일시 납부하는 것. 기한은 보통 결정 후 1개월. 납부 즉시 소유권 취득 (등기 전이라도). 미납 시 보증금 몰수 + 재경매.

임차인이 거주 사실을 주민센터에 신고하는 절차. 대항력·확정일자 우선변제권 판단의 시작점이 되는 핵심 일자. 효력은 신고일 다음날 0시부터 발생 — 이사·전입·확정일자를 같은 날 처리하는 게 안전.

등기부에 정식 등기되는 임차권. 일반 임차권(전입+확정일자)과 달리 등기 순위로 권리 우선순위가 결정되며, 양도·전전세도 가능. 등기되어 있으면 배당 처리 방식이 일반 임차와 달라 권리분석 시 구분 필요.

매각기일 기준 해당 부동산에 실제로 거주·사용 중인 사람. 소유자일 수도, 임차인일 수도 있으며, 점유 상태는 현황조사보고서에서 확인. 점유자 성격이 명도 난이도를 결정.

공동 소유 부동산 중 일부 지분만 경매에 나온 사건. 낙찰 후 다른 공유자와 분쟁·협상이 필요하며, 단독 사용이 어려워 입문자에게 비추천. 공유물분할 청구·우선매수권 등 후속 절차 비용도 고려.

남의 토지 위에 건물·공작물을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리. 약정 지상권은 등기로 설정, 법정지상권은 일정 요건 시 법률로 자동 발생. 토지 경매 시 인수 부담의 주요 원인.

토지와 건물 소유자가 같다가 한쪽만 경매로 매각될 때, 건물 보호를 위해 법정으로 인정되는 지상권. 이 경우 토지 낙찰자는 사실상 그 토지를 사용 못 하고 지료(地料)만 청구 가능 — 토지 단독 입찰 시 가장 큰 함정.

말소기준권리 중 가장 빠른 것. 이것을 기준으로 인수·소멸 판단을 합니다. 매각물건명세서 상단에 별도로 표시되는 핵심 정보.

매각기일에 가장 높은 가격을 써낸 입찰자 — 흔히 말하는 "낙찰자"의 공식 명칭. 매각허가결정이 확정되면 비로소 매수인이 됩니다. 동순위 시 추가입찰 또는 추첨.

경매 신청자가 스스로 경매를 철회하는 것. 채무자가 채권을 변제하거나 합의가 이뤄진 경우 발생. 매각허가결정 확정 전까지는 가능 (단, 매수신고 후엔 매수인의 동의 필요).

최고가 매수인이 잔금을 미납했을 때, 차순위 입찰자가 그 가격에 매수할 수 있게 미리 신고하는 제도. 매각기일 종료 전 신청해야 하며, 입찰가가 최고가 - 보증금 이상이어야 자격 인정.

채권자는 돈을 받을 사람(경매를 신청한 쪽), 채무자는 빚진 사람(보통 부동산 소유자). 경매의 기본 양 당사자. 일부 사건은 채무자 ≠ 소유자(물상보증인)일 수도 있음.

경매 신청 채권자가 받으려는 채권 금액 (원금 + 이자). 매각가가 청구금액 + 선순위 채권 + 경매비용에 못 미치면 무잉여로 경매 취소될 수 있어, 적정 입찰가를 판단할 때 참고 지표.

집합건물(아파트·빌라) 등기부에 "토지에 별도등기 있음"이라고 표시된 경우. 토지 부분에 별도의 근저당·압류 등이 설정돼 있다는 뜻으로, 인수·말소 여부가 단순하지 않아 권리분석의 가장 흔한 함정 중 하나입니다.

입찰에 참여했으나 다른 입찰자에게 밀려 낙찰받지 못한 것. 보증금은 즉시 반환됩니다.

임대차계약서에 주민센터·등기소에서 도장(또는 온라인 부여)을 받은 날짜. 보증금 우선변제권의 기준일이며, 늦게 받았다면 그날 이후 권리만 인정. 전입신고와 동시 처리가 정석.

경매를 통해 부동산을 돈으로 바꾸는 절차 전체. 즉 경매의 본래 기능 = 환가.

법원 집행관이 직접 매물에 가서 점유자·임차인·임대차 관계 등을 확인한 기록. 매각물건명세서·등기부와 함께 입찰 전 3대 핵심 자료. 명세서와 다른 점유 정보가 있으면 적극 의심.

말소기준권리 이후에 전입한 임차인. 낙찰 시 대항력이 인정되지 않아 보증금이 소멸되며, 배당 순위에서도 후순위라 회수 가능성이 낮음. 사회적으로 안타까운 케이스.

매각허가결정·매각불허가결정에 불복해 상급 법원에 다투는 절차. 결정 후 7일 내 항고장 제출 + 매각가의 10% 항고보증금 공탁이 요건. 잔금납부 일정이 그만큼 지연될 수 있습니다.