부산지방법원 2024타경65944. 부산진구 부전동 위클리스타 13층 1304호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 표면만 보면 감정가 178,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 42,738,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 권리순서를 보면 가격보다 훨씬 중요한 사실이 있습니다. 2023년 8월 28일 주식회사현대렌탈케어가 설정한 전세금 115,000,000원의 전세권이 있고, 이 권리는 말소기준인 2023년 10월 31일 와이앤에스인베스트먼트 가압류보다 먼저입니다. 매각물건명세상 이 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

반대로 말소기준 이후의 와이앤에스인베스트먼트·신용보증기금·한컴밸류인베스트먼트 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 3월 17일 설정됐던 합천농업협동조합 근저당권 3,708,000,000원은 2023년 8월 28일 이미 말소된 상태라 현재 인수판단의 기준권리가 아닙니다. 결국 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마냐”보다 “최저가 외에 무엇이 남느냐”입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다

전세권의 범위는 업무용, 건물의 전부(23.4㎡), 존속기간은 2023.08.28부터 2025.08.27까지로 등기돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 매각대금 중 집행비용 1,169,284원을 뺀 41,568,716원이 이 전세권에 배당되는 것으로 계산돼 있지만, 별도로 명시된 권리분석상 결론은 전세권설정등기 자체가 매수인에게 인수된다는 것입니다. 따라서 배당표의 숫자만 보고 인수액을 0원으로 해석하면 안 됩니다.

② 현황조사 점유자 — 1304호와 다른 호실을 구분

현황조사에는 여러 점유자가 확인되지만, 기재 호실은 518호·1212호·1309호·1311호 등으로 본건 1304호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 명단을 1304호 임차인으로 합산하거나, 이들의 보증금을 본건 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인·점유관계는 1304호 기준으로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 위 명단은 모두 1304호가 아닌 다른 호실로 기재돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,738,000원 가정)

현재 회차 채권 총액 2,472,314,820원 중 예상배당은 41,568,716원, 미배당은 2,430,746,104원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당계산과 별개로, 매각물건명세상 을구 3번 전세권설정등기는 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.

④ 가격 착시 — 4,273만원이 실제 취득비용의 전부가 아니다

현재 최저매각가는 42,738,000원으로 감정가 178,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가에 더해 존속하는 전세권 115,000,000원을 별도로 고려해야 합니다. 단순 합산한 현재 회차 실질취득 부담은 157,738,000원으로, 감정가의 약 88.6% 수준입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물입니다.
• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 한국전력공사 부산울산본부 북측 인근으로, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설과 업무시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 8,456,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접합니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해, 인근 유사물건·관련공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 확인. 을구 3번 현대렌탈케어 전세권 115,000,000원의 존속 및 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 최우선으로 확인해야 합니다.
• 실질취득가로 판단. 현재 최저가 42,738,000원만 보지 말고, 인수 전세권까지 포함한 157,738,000원을 출발점으로 가격을 판단해야 합니다.
• 1304호 점유자 별도 확인. 현황조사에 기재된 점유자들은 모두 다른 호실입니다. 본건 1304호의 실제 점유자·임대차·보증금·전입·확정일자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 전세권 배당과 존속을 혼동하지 말 것. 배당표에는 현대렌탈케어에 41,568,716원이 배당되는 것으로 계산돼 있으나, 동시에 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으므로 실제 내부 상태와 수리비를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대가를 확인해 실질취득 부담 157,738,000원이 시장가격과 비교해 어느 위치인지 판단해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “1.15억 존속권리”가 먼저다

이 물건은 감정가 178,000,000원에서 네 번 유찰돼 42,738,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 최저가 하락률보다 먼저 볼 것은 말소되지 않는 권리입니다. 2023.08.28 설정된 현대렌탈케어 전세권 115,000,000원은 2023.10.31 말소기준 가압류보다 앞서고, 매각물건명세에도 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 단순 계산상 157,738,000원입니다.

말소기준 이후 가압류들은 소멸하므로 후순위 채권 자체가 문제의 중심은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 전세권의 정확한 인수범위와 1304호 실제 점유관계입니다. 동일 유형의 최근 실거래 자료까지 대조하기 전에는 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론을 내려서는 안 됩니다. 표면가격은 낮지만 권리부담은 크다. 그 한 문장이 이 물건의 핵심입니다.