부산지방법원 2024타경65944. 부산진구 부전동 위클리스타 14층 1405호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 겉으로는 감정가 178,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 42,738,000원까지 내려온 사건이라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 권리관계의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 전세권입니다. 2023.08.23. 주식회사아이비케이저축은행 명의로 전세금 115,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 매각물건명세서상 이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.08.23. 전세권은 단순히 최저매각가가 낮아졌다고 없어지는 권리가 아닙니다. 현재 회차에서는 최저가 42,738,000원에 전세권 115,000,000원을 더한 157,738,000원을 최소 실질취득액으로 보고 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65944 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 중앙대로680번길 22, 14층1405호 (부전동,위클리스타) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류용석 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 42,738,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 181,990,494원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 핵심
2023.03.17. 류용석 명의 소유권이전과 함께 합천농업협동조합 근저당권 3,708,000,000원이 설정됐으나, 해당 근저당권은 2023.08.24. 말소됐습니다. 그 직전인 2023.08.23. 주식회사아이비케이저축은행 전세권 115,000,000원이 설정됐고, 이 전세권은 현재 매각에서 매수인이 인수하는 권리로 남아 있습니다. 이후 2024.11.25. 신용보증기금이 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
점유·임차 조사 — 대상 호수 일치 여부부터 확인
현황조사에는 총 14명의 점유 관련 기록이 확인됩니다. 다만 기재된 호수는 518호·1212호·1309호· 1311호·1406호·1412호·1502호·1504호·1517호·1609호·1614호·1616호·1717호·1813호로, 대상 1405호와 일치하는 기록은 없습니다. 따라서 아래 명단을 1405호의 직접 임차인으로 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대상 호수의 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
| 이름 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이도엽 | 518호 | 2023.05.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채은 | 1212호 | 2023.08.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 설정혜 | 1309호 | 2023.09.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현진 | 1311호 | 2023.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정예린 | 1406호 | 2023.06.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하늘 | 1412호 | 2023.08.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배진호 | 1502호 | 2023.04.27 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.01 | 해당 없음 |
| 좌현빈 | 1504호 | 2023.05.30 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.22 | 해당 없음 |
| 황윤수 | 1517호 | 2023.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동영 | 1609호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해찬 | 1614호 | 2023.09.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서영 | 1616호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지형 | 1717호 | 2023.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박가현 | 1813호 | 2023.09.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰이어도 실질취득은 157,738,000원
현재 회차 최저매각가는 42,738,000원으로 감정가 178,000,000원의 약 24% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 입찰 시 법원이 요구하는 최저가격일 뿐, 이 사건의 전체 경제적 부담을 뜻하지 않습니다. 매수인에게 남는 전세권 115,000,000원을 함께 반영하면 현재 회차의 실질취득은 157,738,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 전세권 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 42,738,000원 | 115,000,000원 | 157,738,000원 |
| 5회 유찰 시 | 29,916,599원 | 115,000,000원 | 144,916,599원 |
| 6회 유찰 시 | 20,941,619원 | 115,000,000원 | 135,941,619원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,169,284원 |
| 2. 전세권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 115,000,000원 | 41,568,716원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 181,990,494원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 296,990,494원, 채권자 배당액은 41,568,716원, 미배당은 255,421,778원입니다. 위 배당표와 별개로 매각물건명세서에 명시된 을구 2번 전세권 115,000,000원의 매수인 인수 여부를 입찰가 산정에 직접 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 한국전력공사 부산울산본부 북측 인근으로, 중심상가지대 내 각종 상업시설과 업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·기계식주차· 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 581.8㎡, 공시지가는 8,456,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부 관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 2번 주식회사아이비케이저축은행 전세권 115,000,000원의 존속·인수 조건을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 최우선으로 확인하세요.
- 최저가 대신 실질취득. 현재 42,738,000원이 아니라 인수 전세권까지 포함한 157,738,000원을 출발점으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 1405호 점유관계 확인. 현황조사상 기재된 14명의 호수에는 1405호가 없습니다. 대상호의 실제 점유자·임차인·보증금을 현장에서 별도 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로, 실질취득 157,738,000원과 현재 시장가격을 직접 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 규모와 매수인이 인수하는 권리를 혼동하지 말고, 당해세·최우선변제 등 추가 변수를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “42,738,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 4회 유찰된 최저가입니다. 감정가 178,000,000원에서 42,738,000원까지 내려온 숫자만 보면 과도하게 저렴해 보이지만, 등기상 선순위 전세권 115,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차 기준 최소 실질취득은 157,738,000원입니다.
여기에 대상 1405호의 직접 임대차 관계가 현황조사 명단에서 명확히 확인되지 않고, 최근 실거래 자료도 없어 시장가격과의 비교가 비어 있습니다. 따라서 이 물건은 “저가 유찰 물건”보다 “선순위 권리 인수형 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다.
