부산지방법원 2025타경5472. 부산 해운대구 중동 엘본더스테이 2층 201호의 근린생활시설입니다. 소유자는 박수현이며, 말소기준권리는 2024.11.22. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,940,000,000원입니다. 이 근저당은 202호·203호와 공동담보로 설정돼 있고, 이후 삼성카드·경남신용보증재단·중소기업은행· 멍게수하식수산업협동조합·하나카드의 가압류와 국·해운대구 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 1,092,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 535,080,000원까지 내려온 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 현재 공실이며 과거 201·202·203호가 하나의 공간처럼 사용된 이력이 있어 실제 매수 판단은 임대수익·공실기간·원상복구·호별 독립사용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5472 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 박수현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,000,000원 / 535,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,469,788,728원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2024.11.22. 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 535,080,000원을 기준으로 한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 535,080,000원으로 감정가 1,092,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 374,556,000원, 4회 유찰 시 262,189,199원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 이미 공실·상가 환금성·구분복원 비용 등을 반영한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 535,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,750,800원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,940,000,000원 | 527,329,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,062,003원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 56,841,116원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 10,276,040원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 멍게수하식수산업협동조합 | 168,518,967원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,253,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,750,800원을 제외한 527,329,200원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당받지 못하는 계산입니다. 총 채권액 3,207,951,614원 중 미배당액은 2,680,622,414원이며 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 조세채권 등의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 구분건물·현황 리스크 — 권리보다 중요한 부분
매각물건명세서에는 이 물건이 근린생활시설로 공실 상태라고 기재돼 있습니다. 감정평가 당시 201호·202호·203호 사이에 개별 호수별 경계벽 또는 경계표지와 건물번호표지가 없는 상태였고, 세 호실 전체를 일체로 사용했습니다.
다만 공부상으로는 각각 독립된 별개의 구분건물로 등재돼 있고, 건축물현황도에 따라 호별 위치를 확인할 수 있으며 각 호별 통로도 확보되어 있습니다. 또한 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않아 독립성이 있다는 취지의 감정평가 기재가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 부동산으로 접근해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동, 도시철도 2호선 해운대역 남동측 인근입니다. 주변은 해운대해수욕장 인근의 근린생활시설·판매시설·숙박시설·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 해운대역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상34층 건물의 2층이며 2022.12.23. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비가 있고 에스컬레이터는 미가동 상태입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며 북서측으로 약 10~12미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 12,020,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 주변 근린시설 매매사례와 실제 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 낙찰 이후 임차인을 구할 때까지의 관리비·보유비용과 상가 임대수요를 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 201·202·203호가 일체 사용된 이력이 있으므로 201호의 실제 경계와 출입동선, 경계벽 복원 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당이 202호·203호와 공동담보이므로 관련 호실의 경매·변제 진행상황도 원본 서류로 확인하는 것이 안전합니다.
- 압류·배당. 국·해운대구 압류가 등기돼 있어 실제 배당순위와 세금 관련 사항은 매각기일 기준 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건축물현황도를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황은 단순하지 않다
등기 권리만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2024.11.22. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없습니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 시장가격보다 싸다는 근거로 사용할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 근린시설·공실이라는 용도 특성과 201·202·203호가 경계벽 없이 일체 사용된 이력이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 없음”만 보고 들어갈 물건이 아니라, 실제 상가가치와 호실 독립성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 권리는 통과지만, 가격과 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
