부산지방법원 2025타경5472. 해운대구 중동 엘본더스테이 2층 202호 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 박수현이고, 2024.11.22. 중소기업은행 근저당권이 설정돼 있으며 채권최고액은 2,940,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경남신용보증재단·중소기업은행·멍게수하식수산업협동조합· 하나카드 주식회사의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리보다 더 주의할 지점은 물건의 사용 형태와 환금성입니다. 감정 당시 201호·202호·203호는 개별 호실 사이 경계벽 또는 경계표지와 건물번호표지가 없는 상태에서 전체를 일체로 사용했습니다. 다만 각 호는 공부상 독립된 별개의 구분건물이고, 건축물현황도로 호별 위치를 확인할 수 있으며, 각 호별 통로가 확보돼 있고 경계벽 복원도 용이하며 과다한 비용이 소요되지 않아 독립성이 있다는 취지로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층 202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 구남로21번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 박수현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,086,000,000원 / 532,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,469,788,728원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.22. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,940,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 감정 당시 근린생활시설은 공실 상태이며, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 인수 권리는 없습니다. 과거 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.11.22. 박수현에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘할인율’이지 시세 증명은 아니다
감정가 1,086,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 532,140,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 근린생활시설은 개별 호실의 임대수익·전용 사용 상태·접근성과 상권 상황에 따라 가격 편차가 크므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 현재 공실이고, 감정 당시 201·202·203호가 일체로 사용된 구조였다는 점이 가격 판단에 함께 반영돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 532,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,721,400원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,940,000,000원 | 524,418,600원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 56,841,116원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 10,276,040원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 멍게수하식수산업협동조합 | 168,518,967원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,253,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 3,200,889,611원, 예상 배당액은 524,418,600원, 미배당은 2,676,471,011원입니다. 채권자의 미배당은 크지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이며 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동, 도시철도 2호선 해운대역 남동측 인근입니다. 주변은 해운대해수욕장 인근의 근린생활시설·판매시설·숙박시설·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 해운대역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층~지상 34층 건물의 2층이며 2022.12.23. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있고 에스컬레이터는 미가동 상태입니다.
- 용도·공실. 201호·202호·203호 모두 근린생활시설로 이용됐으며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·온천지구(해운대온천) 등에 해당하며 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측으로 폭 약 10~12미터 포장도로에 접합니다.
- 호실 독립성. 201·202·203호를 일체로 사용하면서 경계벽·경계표지·건물번호표지가 없었으나, 공부상 별개의 구분건물이고 건축물현황도에 따라 호별 위치 확인과 통로 확보가 가능하며 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 경계 확인. 감정 당시 201·202·203호가 일체로 사용됐으므로 202호의 실제 경계 위치와 단독 출입·사용 가능 상태를 건축물현황도와 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 경계 복원 비용. 감정평가에서는 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않는다고 봤지만, 실제 복원 범위와 현재 내부 상태는 직접 확인해야 합니다.
- 공실 상가의 수익성. 현재 공실인 근린생활시설이므로 낙찰가 자체보다 임대 가능성·공실 기간·운영비 부담이 환금성과 수익성을 좌우할 수 있습니다.
- 감정가 할인율과 시세 구분. 최저가 532,140,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 공동담보 관계. 중소기업은행 근저당에는 201호와 203호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당·채권 회수 관계를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국의 압류가 있고 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 세금과 공용부분 관리비 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 건축물현황도를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리만 보면 명확합니다. 2024.11.22. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단의 난도는 권리 밖에 있습니다. 근린생활시설이 현재 공실이고, 감정 당시 세 호실을 일체로 사용해 202호의 물리적 경계를 복원해야 하는 구조이며, 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 감정가 대비 많이 내려왔다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 다릅니다. 따라서 이 물건은 권리인수 리스크보다 호실 독립성의 현실적 복원·공실 상가의 환금성·적정 매입가를 보수적으로 검토해야 하는 사건입니다.
