부산지방법원 2025타경5472. 해운대구 중동 엘본더스테이 2층 203호 근린생활시설입니다. 소유자는 박수현이고, 2024.11.22. 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 2,940,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 201호·202호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 경남신용보증재단·중소기업은행·멍게수하식수산업협동조합·하나카드의 가압류와 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 눈여겨봐야 할 부분은 가격의 근거와 현장 독립성입니다. 감정가는 1,274,000,000원, 현재 최저가는 624,260,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없으므로 49%라는 숫자만으로 시장가 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다. 또한 감정평가 내용상 201·202·203호는 각 호실 경계벽 또는 경계표지와 건물번호표지가 없는 상태에서 전체를 일체로 사용한 이력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5472 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 박수현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,274,000,000원 / 624,260,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,469,788,728원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.22. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,940,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.11.22. 중소기업은행 근저당권입니다. 근저당권 설정 뒤 2025.06.24. 경남신용보증재단 가압류, 2025.06.26. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.07.28. 중소기업은행 가압류, 2025.07.31. 멍게수하식수산업협동조합 가압류, 2025.08.06. 하나카드 가압류, 2026.03.10. 국 압류가 순서대로 기입됐으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 624,260,000원으로 감정가 1,274,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 436,982,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 305,887,400원까지 내려갑니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않기 때문에, 현재 최저가나 추가 유찰가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 624,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,642,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,940,000,000원 | 615,617,400원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 56,841,116원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,276,040원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 멍게수하식수산업협동조합 | 168,518,967원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,253,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 3,200,889,611원 가운데 615,617,400원이 배당되고, 미배당액은 2,585,272,211원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국 압류가 등기되어 있으므로 실제 세금 배당과 당해세·최우선변제 여부는 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동, 도시철도 2호선 해운대역 남동측 인근입니다. 해운대해수욕장 인근의 근린생활시설·판매시설·숙박시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 해운대역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층~지상34층 건물의 2층이며 2022.12.23. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비가 있고 에스컬레이터는 미가동 상태입니다.
- 토지·도로. 상업용으로 이용 중인 평지의 부정형 토지이며 북서측 노폭 약 10~12미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,576.0㎡, 공시지가는 12,020,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구(해운대온천)이며 가로구역별 최고높이 제한지역의 기준높이 135m·최고높이 180m가 적용됩니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설로서 공실입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 203호 경계 확인. 201·202·203호가 일체로 사용된 상태였으므로 건축물현황도와 현장 벽체·통로·출입구를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 624,260,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 말고 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·점유 확인. 매각물건명세서와 감정평가 이용상태는 공실로 기재되어 있으나 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 201호·202호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건 배당과 공동담보 관계를 원본 등기 및 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 세금 관계. 2026.03.10. 국 압류가 등기되어 있으므로 당해세와 실제 배당순위·금액을 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 436,982,000원, 4회 유찰 시 305,887,400원으로 계산되지만, 추가 하락 역시 시세 대비 메리트를 자동으로 의미하지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 호실 독립성은 따로 본다
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2024.11.22. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 624,260,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 비교자료가 없어 ‘49%니까 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 개별 상가 한 칸과 달리 201·202·203호가 경계벽·표지 없이 일체 사용된 이력이 핵심입니다. 감정평가에서는 공부상 별개의 구분건물이고 건축물현황도로 호별 위치 확인이 가능하며 경계벽 복원이 용이해 독립성이 있다는 취지로 판단했지만, 낙찰자는 결국 203호만의 실제 경계·통로·사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적, 현장 독립성 확인은 필수입니다.
