창원지방법원 2025타경30570. 산청군 생초면 월곡리 478 일원의 토지와 주택·창고가 포함된 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 김경분·김경순·김인철·김점수·김창회로 각 5분의 1 지분을 갖고 있습니다. 말소기준권리는 2023.03.30. 서울보증보험 주식회사의 가압류 49,383,490원이며, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 농협은행 가처분, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
예전에 설정됐던 산청농업협동조합·현대오일뱅크·산청군농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자가 누구인지 현장에서 다시 확인하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 생초면 월곡리 478 · 경상남도 산청군 생초면 참새미로137번길 19-26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 · 창고 · 일괄매각 |
| 현재 소유 | 김경분·김경순·김인철·김점수·김창회 · 각 5분의 1 |
| 대표 토지정보 | 지목 대 · 347.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 104,367,450원 / 51,140,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 채무자 김창회의 파산관재인 권원현 / 87,309,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.30. 서울보증보험 가압류입니다. 2023.12.01. 경기신용보증재단 가압류 47,535,161원, 2023.12.05. 농협은행 가처분, 2025.02.03. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.02.20. 배명호 가처분은 이미 말소됐고, 과거 근저당도 모두 해지·말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가의 49%
이 물건의 감정가는 104,367,450원, 현재 최저매각가는 51,140,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 토지·건물의 실제 이용가치와 현장 상태를 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 51,140,000원 | 49% | 134,408,341원 |
| 3회 유찰 시 | 35,798,000원 | 34% | 149,474,185원 |
| 4회 유찰 시 | 25,058,600원 | 24% | 160,020,276원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만, 채권자 전체의 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 예상배당액은 0원이고, 전체 채권 184,227,821원 중 49,819,480원만 배당되는 시뮬레이션입니다. 이 미배당은 배당구조의 문제이지, 현재 자료상 낙찰자 인수액으로 전환되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,320,520원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 49,383,490원 | 49,383,490원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,535,161원 | 435,990원 |
| 3. 경매개시결정 · 채무자 김창회의 파산관재인 권원현 | 87,309,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 51,140,000원에서는 집행비용 1,320,520원을 제외한 뒤 서울보증보험에 49,383,490원, 경기신용보증재단에 435,990원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 134,408,341원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산청군 생초면 월곡리 ‘관지마을’ 내에 위치하며, 농촌 취락지대·경지정리지대·농경지대로서 농촌마을·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 2-1은 주택, 일련번호 2-2는 창고로 이용 중입니다. 2-1에는 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 현황 차이. 일련번호 2-2는 공부상 ‘토기와지붕 주택’이나 현황은 강판기와지붕 창고입니다.
- 토지 규제. 일련번호 1,5~10은 계획관리지역, 일련번호 3·4는 농림지역·농업진흥구역이며, 일련번호 4는 소하천구역·소하천예정지에도 해당합니다.
- 대표 토지. 지목 대, 면적 347.0㎡, 공시지가 36,600원/㎡, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고, 감정 요항의 공부와의 차이는 ‘없음’으로 기재돼 있습니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외건물도 매각에 포함됩니다.
- 부합물 포함. 목록1 지상의 대문·담장 등 부합물은 토지에 포함 평가됐고, 석재 데크 등은 건물 평가에 포함됐습니다.
- 수목 포함. 목록10 일부 지상 대나무 및 수종 미상의 수목 등은 토지에 포함 평가됐습니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 주택인 일부 건물이 현황 창고이므로 실제 구조·용도·수선상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 토지별 규제 확인. 농업진흥구역·소하천구역·소하천예정지가 포함된 필지가 있으므로 매수 목적에 맞는 이용 가능성을 필지별로 점검해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당액은 134,408,341원이지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 현황 확인이 먼저
이 사건의 장점은 권리구조입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 실거래 비교자료가 없는 데다, 토지와 주택·창고를 함께 보는 농촌 복합물건이고 일부 필지에는 농업진흥구역·소하천 관련 제한이 있습니다. 또한 공부상 주택인 일부 건물이 현황 창고인 차이도 확인해야 합니다. 따라서 현재 최저가 51,140,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내리기보다, 권리는 비교적 단순하지만 현황·이용규제·점유 확인이 입찰의 핵심인 물건으로 보는 편이 타당합니다.
