대구지방법원 2024타경36467. 포항시 북구 흥해읍 흥안리 931-2의 건물과 토지 등을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕의 2층 제조업소로, 1층은 냉동창고·포장실·전처리실·사무실, 2층은 사무실·휴게실 등으로 이용됩니다. 위생설비·냉동창고설비·냉난방설비·유류보일러설비·클린룸설비가 갖춰져 있지만, 작업장 내 기계기구는 현재 가동이 중단되어 정상 가동 여부를 확인하기 어렵습니다.
권리구조는 가격보다 단순합니다. 2016년 1월 4일 설정된 포항농업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 존속하는 농협은행·중소기업진흥공단의 근저당, 신용보증기금·아이엠뱅크·개인·서울보증보험의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 해당 후순위 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경36467 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 흥안리 931-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 2층 제조업소(냉동창고·포장실·전처리실·사무실·휴게실 등) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사독도무역 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 815,380,840원 / 279,676,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 483,237,103원 |
| 말소기준권리 | 2016.01.04 포항농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2016.01.04 포항농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정됐던 을구 2번 포항농업협동조합 근저당 540,000,000원과 2016.04.15 설정된 대구은행 근저당 84,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준 이후 권리는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 임차인 없음, 현장 점유는 확인 필요
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 임차보증금이 실질취득가에 추가되는 구조도 아닙니다. 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저매각가 279,676,000원과 동일합니다.
③ 가격과 회차 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 279,676,000원으로 감정가 815,380,840원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 제조업소·토지형 물건에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 279,676,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 195,773,200원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 137,041,240원 | 16.81% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 279,676,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,715,464원 |
| 2. 근저당 · 포항농업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 208,000,000원 | 70,960,536원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 중소기업진흥공단 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 182,750,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사아이엠뱅크 | 170,887,604원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서종덕 | 23,023,165원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 정가영 | 29,535,331원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,265,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,332,461,200원 중 예상 배당액은 274,960,536원이며, 총 미배당액은 1,057,500,664원입니다. 후순위 채권의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕 2층, 사용승인일은 2015.07.04입니다. 외벽은 그라스울판넬·비닐사이딩, 바닥은 칼라하드너·타일, 창호는 하이샷시 2중창입니다.
- 이용. 1층은 냉동창고·포장실·전처리실·사무실, 2층은 사무실·휴게실 등 제조업소로 이용됩니다. 목록3 건물 2층의 실제 이용도 사무실입니다.
- 설비. 위생설비·냉동창고설비·냉난방설비·유류보일러설비·클린룸설비가 있습니다. 기계기구는 작업장에 설치·보관 중이나 현재 가동이 중단되어 정상 작동 여부는 확인이 어렵습니다.
- 흥안리 입지. 곡강2교 북동측 인근의 근교 농경지대로 농경지와 농사용 창고 등이 형성돼 있으며, 차량 출입이 가능하고 교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 2,164㎡, 지목은 잡종지이나 현황은 공장용지·공업용입니다. 평지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접하며 공시지가는 55,300원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역이며 철도보호지구·가축사육제한구역·도시지역에 포함됩니다. 자연녹지지역과 중로2류에 접합니다.
- 별도 목록. 송라면 광천리 소재 기호(3~5)는 산간농경지대에 위치합니다. 기호(3)은 인근까지, 기호(4·5)는 본건까지 소형차량 접근이 가능하며 교통 여건은 보통입니다.
- 현황 차이. 기호(2)는 공부상 잡종지이나 현황 공장용지이고, 기호(5)는 공부상 답이나 현황 일부가 도로입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 흥안리와 송라면 광천리 소재 각 목록, 제시외 건물, 기계기구의 매각 포함 범위와 목록별 위치를 원본에서 대조하세요.
- 기계기구 작동. 가동중단 상태이므로 냉동·클린룸·보일러·작업장 설비의 작동 여부, 수리비, 철거비와 재사용 가능성을 확인하세요.
- 지목·현황 차이. 잡종지와 공장용지, 답과 일부 도로의 차이가 인허가·담보·재매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 규제 확인. 생산녹지지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역과 도로 접면 조건을 기준으로 예정 사업의 허용 여부를 확인하세요.
- 컨테이너. 기호(2) 지상의 이동 가능한 컨테이너에 대해 소유권, 매각 포함 여부, 반출 또는 철거 책임을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 법인·관계자·기계 소유자의 실제 점유 여부와 잔존 동산의 처리 일정을 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 토지·건물·설비를 분리해 보수·철거·운영 비용을 반영한 응찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 자산은 단순하지 않다”
이 물건은 등기 권리만 보면 명확합니다. 2016년 포항농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인·인수권리·법정지상권이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려온 이유를 곧바로 ‘저평가’로 해석해서는 안 됩니다.
제조업소와 여러 토지를 묶은 일괄매각, 가동이 중단된 기계기구, 제시외 건물, 이동 가능한 컨테이너, 지목과 실제 이용의 차이, 철도보호지구와 생산녹지지역 등의 조건이 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 최저가만 낮은 물건은 매입가격보다 사후 활용과 환금 과정에서 손익이 갈릴 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격 평가는 보류, 현장·설비·토지 실사는 필수입니다.
