서울서부지방법원 2025타경51815. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 103호로, 감정평가상 이용 상태는 노인복지시설입니다. 소유자 최숙희 씨는 2017년 4월 매매가 420,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023년 2월 관악농업협동조합 명의의 채권최고액 400,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 412,672,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 공동주택이 아닌 노인복지시설이고, 3회 유찰됐다는 사실 자체가 용도와 환금성에 대한 시장의 보수적 평가일 수 있습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 단순 할인율보다 실제 사용 가능성·용도 유지 여부·재매각 수요에 있어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 노인복지시설 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 최숙희 (2017.04.18. 소유권이전, 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 412,672,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈교대 / 129,702,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 조사 내역은 확인되지 않습니다. 등기상 주식회사오케이대부캐피탈삼성 명의의 전세금 5,000,000원 전세권이 존재하지만, 말소기준권리보다 늦은 2023년 9월 26일 설정된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 대항력 있는 임차보증금이나 매수인이 승계할 임차권은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
| 순위 | 권리 내용 | 금액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 을구 6 | 근저당권 · 관악농업협동조합 | 400,800,000원 | 말소기준·소멸 |
| 을구 8 | 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 30,000,000원 | 소멸 |
| 을구 9 | 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 소멸 |
| 을구 10 | 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 120,000,000원 | 소멸 |
② 가격 판단 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 806,000,000원, 현재 최저가는 412,672,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가 대비 51.2%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오에서는 4회 유찰 시 330,137,600원, 5회 유찰 시 264,110,080원으로 표시됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,526,720원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 400,800,000원 | 400,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 30,000,000원 | 5,345,280원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계 555,800,000원 중 406,145,280원이 배당되고, 149,654,720원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트와 다세대주택 등이 분포합니다.
- 주거환경. 감정평가에서는 주변의 전반적인 주거환경을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 12층 건물로 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 ㎡당 3,080,000원입니다.
- 용도 제한. 노인복지시설이라는 이용 상태가 일반 주거시설과 다른 만큼 실제 이용과 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노인복지시설 사용 가능성. 낙찰 후 계획한 방식으로 직접 사용하거나 임대할 수 있는지 건축물대장과 관계 규정을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 아파트 실거래가가 아니라 동일 건물 또는 유사 노인복지시설의 거래·임대 사례를 기준으로 가격을 검증하세요.
- 3회 유찰 원인. 단순 가격 문제인지, 용도 제한·시설 운영·수요 부족이 원인인지 현장과 매각서류를 통해 확인해야 합니다.
- 점유 상태. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 시설 운영 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 후순위 전세권. 등기상 전세권은 매각으로 소멸하나, 실제 점유 및 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 시설 관련 체납액이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 일반적이지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2023년 2월 관악농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 전세권은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 낙찰자의 실질취득액은 최저가 412,672,000원, 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 결론은 권리처럼 단순하지 않습니다. 이 물건은 노인복지시설이고 3회 유찰됐으며, 동일 용도 시세와 비교되지 않았습니다. 감정가의 51.2%라는 숫자는 입찰 검토의 출발점일 뿐, 저가 매수의 증거는 아닙니다. 권리는 합격이지만, 용도와 환금성 검증 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
