서울서부지방법원 2025타경51815. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 103호입니다. 사건상 용도 표시는 기타이지만 감정평가 이용상태는 노인복지시설로 확인됩니다. 감정가는 806,000,000원, 현재 최저매각가는 330,138,000원으로 4회 유찰을 거쳐 감정가의 40.96%까지 내려온 상태입니다. 소유자는 최숙희이며, 2017년 4월 18일 거래가액 420,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2023년 2월 10일 설정된 관악농업협동조합 근저당권 400,800,000원입니다. 이후 설정된 오케이대부캐피탈삼성의 근저당권 30,000,000원과 전세권 5,000,000원, 오케이대부캐피탈교대의 근저당권 120,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역은 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 103호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 노인복지시설 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 최숙희 (2017.04.18. 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 330,138,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 129,702,174원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 관악농업협동조합 근저당권 이후의 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 59% 할인보다 중요한 것은 ‘거래 기준 부재’
감정가 806,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 330,138,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 59% 가까이 낮아졌지만, 이 물건은 일반 아파트가 아니라 노인복지시설입니다. 또한 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 330,138,000원 | 231,083,932원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 264,110,400원 | 296,187,146원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 211,288,320원 | 348,269,716원 |
추가 유찰 시 매각가는 264,110,400원, 다시 유찰되면 211,288,320원으로 내려갑니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 회차가 내려갈수록 권리 인수 위험이 늘어나는 구조는 아니지만, 가격이 싸지는 만큼 환금성이 좋아진다고 자동으로 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,421,932원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 400,800,000원 | 324,716,068원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 555,800,000원 중 배당되는 채권액은 324,716,068원이며 미배당액은 231,083,932원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하고, 주위에는 아파트와 다세대주택 등이 분포합니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 노인복지시설입니다. 일반 공동주택과 동일한 수요층이나 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물이며 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로·근린공원·도시자연공원구역 등에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 이용상태가 노인복지시설이므로 해당 용도의 사용·운영·처분 가능성을 일반 주택과 분리해 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 싸다고 보지 말고 동일 건물·동일 용도 매매 및 임대사례를 직접 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 용도·수요·현장 상태 등 다른 요인 때문인지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2023년 9월 26일 설정된 8번 근저당권과 그 부기 권리까지 최신 등기 원본에서 말소 관계를 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산에서는 매수인 인수액 0원이지만 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 사용상태는 현장에서 확인하고 인도 일정과 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격 판단은 쉽지 않다”
현재 자료만 놓고 보면 이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 806,000,000원에서 4회 유찰돼 330,138,000원까지 내려왔지만, 노인복지시설이라는 특수 용도와 실거래 비교자료 부재 때문에 이 가격을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 권리분석보다 환금성 검증이 더 중요한 사건입니다. 4회 유찰과 40.96%라는 숫자 자체에 매력을 부여하기보다, 실제 이용 가능성·수요층·매매사례를 확인해 현재 최저가가 시장에서 받아들여질 가격인지 검증하는 것이 우선입니다.
