서울서부지방법원 2025타경51815. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 503호로, 감정평가상 이용상태는 노인복지시설입니다. 현재 소유자 최숙희는 2018년 8월 20일 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 안양지구축산업협동조합 앞으로 채권최고액 226,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 안양지구축산업협동조합의 추가 근저당권, 오케이대부캐피탈의 근저당권과 전세권, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 배당을 전부 받지 못하더라도 등기상 권리는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리의 단순함과 가격의 적정성은 별개입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실과 특수한 이용상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 503호 도로명: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 노인복지시설 · 12층 건물 내 5층 503호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 외벽 타일붙임 · PVC 창호 |
| 소유자 | 최숙희 (2018.08.20. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 412,672,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈교대 / 129,702,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기부 발행일 | 2026.07.30 · 서울서부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2018년 이전의 전세권·근저당권·가처분·압류·경매개시결정은 이미 말소됐거나 2018년 경매 매각으로 정리됐습니다. 이번 분석의 기준은 2018년 8월 20일 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 권리들은 배당순위에 따라 배당을 받을 뿐, 낙찰자에게 존속하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세 검증이 먼저다
현재 최저매각가는 412,672,000원으로 감정가 806,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 일반 공동주택이 아닌 노인복지시설입니다. 따라서 일반 아파트의 평당가나 인근 주택 거래가를 곧바로 대입해서는 안 됩니다. 실제 이용 가능 범위, 관리·운영 형태, 동일 건물 내 거래 수요와 처분 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 412,672,000원 | 163,254,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 330,137,600원 | 244,684,326원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 264,110,080원 | 309,787,461원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 412,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,526,720원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 (을구 6) | 226,000,000원 | 226,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 (을구 7) | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 (을구 8) | 75,000,000원 | 21,745,280원 |
| 4. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 (을구 9) | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 (을구 11) | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 569,400,000원 중 예상 배당액은 406,145,280원이며, 미배당액은 163,254,720원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트와 다세대주택 등이 분포합니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반 아파트가 아니라 노인복지시설입니다. 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적은 2,555㎡이며 지목은 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 도로·근린공원·도시자연공원구역과 접합니다. 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 환금성. 특수 용도와 세 차례 유찰 이력을 고려하면 일반 공동주택과 동일한 매수 수요를 전제하기 어렵습니다. 동일 건물의 실제 거래와 임대·운영 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 건축물대장·집합건축물대장과 관련 원본을 통해 노인복지시설의 정확한 종류, 사용 범위와 현재 이용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·동일 용도의 실제 매매와 임대 사례를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 내부 사용 상태는 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 전세권 오인 주의. 을구 9번 전세권 5,000,000원은 후순위로 소멸하며, 전세권자가 오케이대부캐피탈 계열 법인이라는 점을 임차인 보증금과 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·시설비 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 시설 유지·보수비, 내부 원상회복 필요 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 실제 우선채권에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후의 원본 서류를 대조하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 기재된 규제가 개별 호실 취득과 향후 처분에 미치는 적용 범위를 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 안양지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수액이 없다는 이유만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔어도, 물건의 이용상태는 노인복지시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 동일 용도의 실거래 근거 없이 “반값”이라는 표현만 보고 접근하면 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 정밀 검증. 이 물건의 승부처는 말소 여부가 아니라 특수 용도의 실제 가치와 재매각 가능성입니다.
