서울서부지방법원 2025타경51815. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 503호입니다. 사건상 용도는 기타이고, 감정평가 이용상태는 노인복지시설로 확인됩니다. 감정가 806,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 330,138,000원입니다. 할인 폭만 보면 크지만, 일반 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격만 비교하기보다는 시설 용도에 따른 수요와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
권리 구조의 기준점은 2018.08.20 설정된 안양지구축산업협동조합의 채권최고액 226,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 조합의 추가 근저당, 오케이대부캐피탈 계열 근저당과 전세권, 이번 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 노인복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 최숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 330,138,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 129,702,174원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 보증금을 인수하는 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.08.20 안양지구축산업협동조합 근저당권이며, 2023년 이후 추가된 근저당권·전세권과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그보다 후순위입니다. 현재 매각가 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가 806,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 330,138,000원, 감정가의 41%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 264,110,400원, 6회 유찰 시 211,288,320원입니다.
다만 이 물건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 특히 감정평가 이용상태가 노인복지시설인 만큼 일반 주거용 부동산과 다른 수요층과 처분 가능성을 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,421,932원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 226,000,000원 | 226,000,000원 |
| 3. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 158,400,000원 | 98,716,068원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 569,400,000원 중 예상 배당액은 324,716,068원, 미배당액은 244,683,932원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 노인복지시설입니다. 일반 아파트로 가정해 가격·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며 주위에는 아파트와 다세대 등이 분포하고 있습니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물이며 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시 등이 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 이용상태가 노인복지시설이므로 실제 사용·처분 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 330,138,000원은 감정가 806,000,000원의 41%지만, 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 배경이 단순 가격인지, 특수 용도와 환금성 때문인지 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 을구 7·8·9·11번 등 후순위 권리의 매각 소멸 여부와 관련 부기등기를 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 244,683,932원이지만 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 용도와 환금성
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2018.08.20 안양지구축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조이며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 최저가는 감정가 806,000,000원에서 330,138,000원까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 감정평가상 이용상태도 노인복지시설입니다. 직접 비교할 실거래 자료가 없는 만큼 “감정가의 41%니까 싸다”는 접근은 위험합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보수적으로, 용도와 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
