서울서부지방법원 2025타경51815. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 106호입니다. 감정평가상 이용상태는 노인복지시설이고, 소유자는 최숙희입니다. 최숙희는 2017년 11월 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 556,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.10.04. 지도농업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다.
그 이후 설정된 지도농업협동조합의 추가 근저당 24,000,000원, 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 근저당 75,000,000원과 전세권 5,000,000원, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 106호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 노인복지시설 |
| 소유자 | 최숙희 · 2017.11.09. 소유권이전 · 거래가액 556,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 405,504,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 40.96% |
| 청구금액 | 129,702,174원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 이 사건에서 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.10.04. 설정된 지도농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 456,000,000원입니다. 이후의 추가 근저당권, 오케이대부캐피탈 계열 근저당권, 전세권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 40.96%, 그러나 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 405,504,000원으로 감정가 990,000,000원의 40.96%입니다. 다만 동일 물건 유형의 실거래 비교가격이 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시장가 대비 할인폭으로 해석하면 안 됩니다. 특히 이 물건의 감정 이용상태는 노인복지시설이며 이미 4회 유찰된 상태이므로, 가격 판단의 핵심은 단순 할인율보다 실제 매수층과 재매각 가능성입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 405,504,000원 | 160,951,040원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 324,403,200원 | 240,938,445원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 259,522,560원 | 304,910,756원 |
③ 예상배당표 (매각가 405,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,455,040원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 456,000,000원 | 399,048,960원 |
| 3. 추가 근저당 · 지도농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 560,000,000원 중 예상 배당액은 399,048,960원, 미배당액은 160,951,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대 등이 분포합니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 노인복지시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 12층 건물입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,555㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 물건의 감정 이용상태는 노인복지시설입니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 전제로 가격을 비교하지 않아야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 990,000,000원에서 현재 405,504,000원까지 내려온 과정 자체가 시장의 응찰 강도를 보여주는 핵심 신호입니다.
- 권리 인수. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원이며 임차인은 없습니다. 말소기준 이후 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 선순위 채권 구조. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 399,048,960원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권은 배당받지 못합니다.
- 신청채권. 신청채권자 청구금액은 129,702,174원이며 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 이용상태를 직접 대조하는 절차가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 가격 판단은 별개
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명료합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.10.04. 말소기준 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 현재 최저가 405,504,000원이 감정가의 40.96%까지 내려왔다는 숫자만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
이미 4회 유찰되었고, 감정 이용상태가 일반 아파트가 아닌 노인복지시설입니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 많이 떨어졌나”보다 이 용도의 실제 매수층이 누구이며 다시 매각할 때 얼마나 원활히 거래될 수 있는가가 더 중요한 사건입니다. 권리 인수는 안전 쪽, 가격·환금성은 보수적으로. 현재 자료만으로는 이 결론이 가장 일관됩니다.
