서울서부지방법원 2025타경51815. 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 1층 106호로, 감정평가상 이용상태는 노인복지시설입니다. 소유자 최숙희가 2017.11.09. 거래가 556,000,000원에 취득한 뒤, 2022.10.04. 지도농업협동조합 앞으로 채권최고액 456,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.10.06. 채권최고액 24,000,000원의 추가 근저당, 2023.08.25. 주식회사오케이대부캐피탈삼성 앞으로 채권최고액 75,000,000원의 근저당과 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 전세권의 미배당액도 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 106호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 노인복지시설 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 최숙희 (2017.11.09. 거래가 556,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 506,880,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 주식회사 오케이대부캐피탈교대 |
| 청구액 | 129,702,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 등기상 존재하는 전세권은 2023.08.25. 설정된 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 전세금 5,000,000원 권리로, 2022.10.04. 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 배당을 받지 못하더라도 매수인이 전세금을 인수하는 구조가 아니라 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당과 2022.10.06. 추가 근저당은 2025.12.29. 확정채권 양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리자가 변경됐을 뿐 근저당의 최초 설정일과 순위는 유지됩니다. 과거 신탁등기, 압류, 2016년 임의경매개시결정과 종전 근저당은 등기부상 이미 말소돼 이번 매각에서 별도 인수 문제를 만들지 않습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가의 51.2%
감정가는 990,000,000원, 현재 최저매각가는 506,880,000원입니다. 3회 유찰되면서 최저가가 감정가의 51.2% 수준으로 낮아졌습니다. 다만 일반 공동주택이 아니라 노인복지시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 506,880,000원 | 499,411,200원 | 60,588,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 405,504,000원 | 399,048,960원 | 160,951,040원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 324,403,200원 | 319,061,555원 | 240,938,445원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 60,588,800원에서 160,951,040원, 240,938,445원으로 커집니다. 그러나 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자 회수액이 줄어드는 구조이지, 후순위 근저당이나 전세권의 부족분이 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 506,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,468,800원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 지도농업협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 지도농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 75,000,000원 | 19,411,200원 |
| 4. 을구 8번 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 전세금을 합한 채권액은 560,000,000원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 499,411,200원입니다. 예상 미배당은 60,588,800원, 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트와 다세대주택 등이 분포합니다.
- 주거환경. 감정평가상 주위의 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 12층 건물로 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비와 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 노인복지시설입니다. 일반 주거용으로 단순 가정하지 말고 공부상 용도와 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타이며 전체 토지면적은 2,555㎡입니다.
- 가격 기준. 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고, 도로·근린공원·도시자연공원구역 등에 접합니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 노인복지시설로서 가능한 사용 형태와 변경 가능 여부를 건축물대장·관할 행정기관에서 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역과 별개로 현장 점유자, 운영 여부, 시설 내부 상태를 직접 확인하세요.
- 전세권 소멸 확인. 후순위 전세권은 매각으로 소멸하는 구조이나, 매각물건명세서의 인수 여부 문구를 최종 대조하세요.
- 권리이전 확인. 지도농업협동조합 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 배당요구 관계를 원본으로 확인하세요.
- 감정가 의존 금지. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 노인복지시설의 실제 거래 가능 가격을 별도로 조사하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 405,504,000원, 5회 유찰 시 324,403,200원으로 낮아지지만 용도와 환금성 위험은 그대로 남습니다.
- 체납 확인. 관리비, 세금, 시설 운영 관련 비용과 공용부분 부담을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 용도는 남는다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.10.04. 설정된 채권최고액 456,000,000원의 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 전세권은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 채권자 미배당이 60,588,800원 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다고 물건의 이용상 제약까지 사라지는 것은 아닙니다. 이 물건은 노인복지시설이며 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 낮아졌습니다. 일반 주택처럼 넓은 매수층을 전제로 해서는 안 되고, 감정가 대비 할인보다 실제 이용 가능성·허가 관계·재매각 가능성을 우선해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 용도 검증 후입니다.
