수원지방법원 2025타경1731. 수원시 팔달구 인계동 1043, 3층 313호의 아파트로 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2014.04.08. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 50,400,000원입니다. 이후 파주시 압류, 국의 압류, 주식회사신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 방성남과 김지현이 확인됩니다. 방성남은 2023.08.17., 김지현은 2017.08.25. 전입으로 모두 2014.04.08. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 가능성은 입찰 전 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1731 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층 313호 경기도 수원시 팔달구 효원로249번길 46-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형 생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 9층 중 제3층 제313호 |
| 소유자 | 백갑숙 |
| 취득 내역 | 2014.03.15. 매매 · 거래가액 85,000,000원 · 2014.04.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 116,406,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 백갑숙입니다. 2019.05.29. 김현조에게 증여에 의한 소유권이전이 있었지만, 2019.08.14. 합의해제로 2019.08.16. 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 경매 권리분석의 중심은 2014.04.08. 주식회사신한은행 근저당권이며, 파주시와 국의 압류 및 2025.09.18. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방성남 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2017.08.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준 2014.04.08.보다 늦으므로 낙찰자에게 임대차보증금을 승계시키는 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당 단계에서의 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰·감정가 49%
감정가는 42,000,000원, 현재 최저매각가는 20,580,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 14,406,000원, 4회 유찰 시 10,084,200원입니다.
다만 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리상 인수 부담이 없다는 점과 별개로, 실제 매수 가격이 적정한지는 주변 거래가격·호별 상태를 함께 확인해 판단해야 합니다. 따라서 “감정가의 절반 이하 = 시세보다 싸다”라고 단정하는 접근은 피하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 50,400,000원 | 19,809,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 20,580,000원 가정 시 집행비용 770,440원, 주식회사신한은행 19,809,560원 배당으로 계산되며 근저당 채권최고액 기준 미배당은 30,590,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 아파트(도시형 생활주택)로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 방성남·김지현 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당표 재점검. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 42,000,000원 대비 최저가 20,580,000원이라는 비율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 주변 거래와 물건 상태를 함께 확인하세요.
- 점유·명도. 현황조사상 임차인 2명이 확인되므로 낙찰 후 인도 일정과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항과 입찰자의 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2014.04.08. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 방성남과 김지현도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당은 보완 확인이 필요합니다. 현재 최저가가 20,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실도 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 이 사건은 권리 승계 부담은 낮지만, 임차 배당정보와 실제 가격 적정성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
