수원지방법원 2025타경1731. 수원시 팔달구 인계동 1043 소재 3층 314호로, 감정평가상 아파트(도시형 생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 백갑숙 씨가 2014년 4월 8일 거래가액 85,000,000원에 소유권을 취득한 날, 주식회사신한은행이 채권최고액 50,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024년 파주세무서장의 압류와 2025년 신한은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에서 확인된 전입자는 방성남, 김지현 두 명입니다. 방성남은 2023년 8월 17일, 김지현은 2017년 8월 25일 전입해 모두 2014년 4월 8일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 관련 금액·일자가 확인되지 않아 배당관계는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층 314호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 효원로249번길 46-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 아파트(도시형 생활주택) 이용 중 · 철근콘크리트구조 지하 2층/지상 9층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 백갑숙 (2014.04.08 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 116,406,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2014.04.08 신한은행 근저당입니다. 이 권리 자체가 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 2024년 압류와 2025년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 신한은행 채권최고액은 50,400,000원이지만 현재 최저매각가 20,580,000원 가정에서는 집행비용을 빼고 19,809,560원만 배당되어 30,590,440원의 미배당이 생깁니다. 이 미배당은 담보권자 측 잔존채권이지, 현재 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 방성남 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지현 | 2017.08.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 최저가는 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 20,580,000원으로 감정가 42,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과 수치상 감정가 대비 크게 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 가격 메리트를 시세 기준으로 검증할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 770,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 50,400,000원 | 19,809,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신한은행 담보채권 미배당은 30,590,440원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근. 주위에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형 생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층/지상 9층 건물입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 방성남·김지현의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 최종 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 인계동 동일·유사 도시형 생활주택의 최근 실거래를 기준으로 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 도시형 생활주택의 면적·관리상태·임대수요·환금성 등 실제 매수층의 선호를 현장에서 확인하세요.
- 체납·배당 변수. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 이후 자료와 세금 관련 서류를 확인하세요.
- 명도 확인. 현황조사상 전입자 2명이 존재하므로 현재 점유 상태와 실제 거주자를 현장에서 확인하고 명도 절차를 예상하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 전입자 두 명의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 점은 원문 대조가 필요합니다. 가격은 더 신중해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 “2회 유찰 = 시세보다 저렴”이라고 결론낼 근거는 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮게 보되, 실제 입찰 여부는 임차관계 최종 확인과 인근 도시형 생활주택의 최근 거래가격을 확인한 뒤 결정하는 사건입니다.
