수원지방법원 2025타경1731. 수원시 팔달구 인계동 1043, 3층 315호의 아파트(도시형 생활주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 백갑숙이고, 2014.04.17. 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2015.03.13. 신한은행이 채권최고액 46,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2024.01.19. 국의 압류와 2025.09.18. 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현황조사 등에서 확인된 전입자는 김지현과 방성남 2명입니다. 김지현의 전입일은 2017.08.25., 방성남의 전입일은 2023.08.17.로 모두 2015.03.13.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순서관계만 보면 두 전입자 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부까지 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1731 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층315호 경기도 수원시 팔달구 효원로249번길 46-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형 생활주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 9층 건 중 제3층 제315호 |
| 소유자 | 백갑숙 · 2014.04.17. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 116,406,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.03.13. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 46,800,000원이며 채무자는 백갑숙입니다. 이후 확인되는 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁 관련 등기와 2019년 증여등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 전입 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 2017.08.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방성남 | 2023.08.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김지현은 말소기준권리보다 약 2년 뒤, 방성남은 그보다 더 늦게 전입했습니다. 따라서 두 사람 모두 선순위 대항력을 주장하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 배당을 받을 수 있는지와 최우선변제 해당 여부는 별도 문제입니다. 이 부분은 매수인에게 보증금 전액이 승계된다는 의미와는 구분해야 합니다.
③ 가격 위치 — 현재 최저가는 감정가의 49%
감정가는 42,000,000원, 현재 최저매각가는 20,580,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 14,406,000원, 4회 유찰 시 10,084,200원으로 계산됩니다.
다만 감정가 대비 할인율과 시장 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 현재 가격이 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 실제 거래시장보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 권리 위험과 가격 위험을 분리해 보는 것이 맞습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 응찰가 적정성은 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 26,990,440원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 33,053,308원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 37,297,316원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 46,800,000원 | 19,809,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 770,440원 후 신한은행 근저당에 19,809,560원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 26,990,440원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김지현·방성남 모두 대항력은 없지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 별도로 검토합니다.
- 세금 확인. 2024.01.19. 국의 압류가 있으므로 당해세 등 우선하는 조세채권 여부를 확인합니다.
- 가격과 감정가 분리. 20,580,000원이 감정가 42,000,000원의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 회차 시나리오. 현재 20,580,000원, 3회 유찰 시 14,406,000원, 4회 유찰 시 10,084,200원의 가격 변화를 비교합니다.
- 현장 확인. 실제 점유 형태와 내부 상태, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 판단
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 2015.03.13. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 확인된 김지현·방성남의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 두 사람에게 선순위 대항력은 없고 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순한 편입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 전입자가 2명 있고, 국의 압류도 존재합니다. 따라서 최우선변제와 당해세까지 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다. 가격은 2회 유찰을 거쳐 20,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 시세 대비 저가라고 표현할 수는 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성과 배당 변수는 원본 확인 후 결정하는 사건입니다.
