수원지방법원 2024타경50217. 평택시 포승읍 만호리 더스위트하버 1층 106호입니다. 등기부상 소유자는 보훈종합건설주식회사이고, 권리분석의 기준점은 2023.08.28 설정된 주식회사씨티앤개발 근저당권 380,000,000원입니다. 이후 2023.12.29 케이비부동산신탁주식회사 근저당권 1,500,000,000원, 경매개시결정과 기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 236,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저가는 27,764,870원, 감정가의 11.76%입니다. 다만 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이 포함된 더스위트하버의 1층 구분건물이고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.3회, 낙찰률 8.0%입니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 판단하기보다 실제 점포 상태와 환금성을 동시에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 평택항로184번길 3-40, 1층106호 (더스위트하버) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 대상 구분건물은 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 보훈종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 27,764,870원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.28 주식회사씨티앤개발 근저당권입니다. 2023.12.29 설정된 케이비부동산신탁주식회사 근저당권과 2024년의 경매개시결정, 기술보증기금 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 신고는 1명, 점유 부분은 101·102호
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영란 | 101호,102호 74제곱미터 | 2024.07.03 | 미상 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 2024.11.06 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인으로 확인된 강영란의 전입일은 2024.07.03으로 말소기준일 2023.08.28보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 2024.11.06 배당요구를 했습니다. 또한 점유 부분은 101호·102호로 기재되어 있어, 사건 목적물 주소인 106호와는 호수가 다릅니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 집계의 32.7%
더스위트하버의 시세 집계상 대상 면적은 36.66㎡이고 면적 매칭으로 분류되어 있습니다. 전체 12건 평균 거래가는 80,975,000원, 최신 거래는 2024.04 · 85,000,000원입니다. 시세 집계상 최근 12개월 평균 역시 85,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 39.42㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 17 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 17 | 81,000,000원 |
| 2022.05 | 39.42㎡ | 17 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.72㎡ | 13 | 74,000,000원 |
| 2022.04 | 39.58㎡ | 5 | 83,100,000원 |
| 2022.02 | 39.58㎡ | 6 | 83,100,000원 |
| 2022.02 | 39.58㎡ | 5 | 83,100,000원 |
| 2022.02 | 39.58㎡ | 6 | 83,100,000원 |
| 2022.02 | 34.72㎡ | 13 | 73,200,000원 |
| 2022.01 | 39.58㎡ | 7 | 83,100,000원 |
| 2021.12 | 39.58㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 80,975,000원 |
현재 최저가 27,764,870원은 전체 평균 거래가의 34.3%, 시세 집계상 최근 12개월 평균 85,000,000원의 32.7%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +5.4%로 집계되어 있어, 가격 자체는 최근 비교가격보다 크게 낮아진 상태입니다. 다만 최근 12개월 평균의 표본은 1건이고 최신 거래월도 2024.04이므로, 입찰가 판단에서는 실거래 숫자와 함께 6회 유찰이라는 시장 반응을 같이 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,764,870원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 899,768원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨티앤개발 | 380,000,000원 | 26,865,102원 |
| 3. 근저당 · 케이비부동산신탁주식회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,880,000,000원 중 예상 배당액은 26,865,102원이며, 미배당액은 4,853,134,898원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산국가산업단지 경기포승지구 내에 위치하며, 공장·주상용 건물·숙박시설·근린생활시설 등 지원시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 대상 중 기호 1·2는 근린생활시설인 커피전문점, 기호 3~15는 근린생활시설로서 공실로 추정되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 1층 구분건물이며 위생·급배수, 승강기, 시스템냉난방, 화재탐지·경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 국가산업단지, 지원시설구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,196,000원/㎡, 토지면적은 1,138.5㎡입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 포장도로와 접하고, 토지 형상은 가로장방·평지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 감각으로 보증금을 준비하면 안 됩니다.
- 106호 현장 점유 확인. 신고된 강영란의 점유 부분은 101호·102호입니다. 사건 목적물 106호의 실제 사용·점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 상태 확인. 감정평가 대상에는 커피전문점 이용 호실과 공실 추정 호실이 혼재합니다. 해당 106호의 내부 상태와 영업 가능 상태를 원본 감정자료 및 현장과 대조해야 합니다.
- 환금성 우선. 현재 6회 유찰, 단지 평균 7.3회 유찰, 낙찰률 8.0%입니다. 재매각 시 매수층과 임대수요를 먼저 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 시세 집계상 최근12개월 평균은 85,000,000원이지만 표본은 1건이고 최신 거래는 2024.04입니다. 개별 호수·층·용도 차이를 반드시 반영해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 이유까지 확인해야 한다”
권리구조만 보면 말소기준 이후의 후순위 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 실질취득 27,764,870원은 시세 집계상 최근12개월 평균 85,000,000원의 32.7%로 가격 차이도 큽니다. 다만 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 더스위트하버 경매 통계도 평균 7.3회 유찰·낙찰률 8.0%입니다. 즉 권리보다 중요한 질문은 “왜 이 가격까지 내려왔고, 다시 팔거나 임대할 수 있는가”입니다. 권리 인수는 낮고 가격은 내려왔지만, 환금성 확인이 최종 관문인 사건입니다.
