수원지방법원 2024타경50217. 평택 포승읍 더스위트하버 1층 113호입니다. 등기 형태는 집합건물이고 사건 용도는 대지로 표시돼 있으며, 감정평가상 해당 구간은 근린생활시설·공실 추정 상태입니다. 말소기준은 2023.12.29. 케이비부동산신탁주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 전입한 임차인과 경매개시결정, 기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸해 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
가격 숫자만 보면 극단적입니다. 감정가 411,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저가는 16,585,030원, 감정가의 4.04%입니다. 그러나 같은 건물 실거래는 대상면적 92.4㎡와 일치하지 않고, 거래 면적도 23.38㎡부터 58.96㎡까지로 작습니다. 최근 12개월 평균 52,714,285원과 단순 비교하면 최저가가 31.5% 수준이지만, 이를 곧바로 동일 물건 시세로 환산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50217 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 평택항로184번길 3-40, 1층 113호 (더스위트하버) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 등기 · 사건 용도 대지 · 근린생활시설(공실 추정) · 대상면적 92.4㎡ |
| 소유자 | 보훈종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 16,585,030원 (9회 유찰·감정가의 4.04%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이비부동산신탁주식회사 / 1,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.29. 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 승계되지 않는다
초기의 신탁등기와 과거 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2023.12.29. 설정된 케이비부동산신탁주식회사 근저당권입니다. 이후 전입한 강영란, 2024.08.07. 임의경매개시결정, 2024.10.11. 기술보증기금 가압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대상 호수는 다르다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강영란 | 101호·102호 74㎡ | 2024.07.03 / 2024.11.06 배당요구 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.07.03.은 말소기준권리 2023.12.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 더 중요한 점은 신고된 점유 부분이 101호·102호이고 경매 대상은 113호라는 점입니다. 따라서 이 임차인의 보증금 20,000,000원을 대상 113호의 인수보증금으로 합산할 수 없습니다.
③ 실거래 비교 — 할인율보다 ‘비교 가능한 거래인가’가 먼저다
더스위트하버는 299호 규모이며 2017.04.05. 사용승인된 건물입니다. 아래 12건의 실거래는 거래면적이 23.38㎡부터 58.96㎡까지로, 대상면적 92.4㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래는 방향성을 보는 참고자료이지, 대상 113호의 직접 시세로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 24.82㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 49.81㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 26.62㎡ | 6 | 30,000,000원 |
| 2025.12 | 41.2㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 29.52㎡ | 15 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 23.38㎡ | 11 | 42,000,000원 |
| 2025.09 | 24.82㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.05 | 56.98㎡ | 16 | 66,620,000원 |
| 2025.05 | 56.98㎡ | 16 | 71,900,000원 |
| 2025.05 | 58.96㎡ | 18 | 79,900,000원 |
| 2025.03 | 41.2㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 25.49㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 52,714,285원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 61,035,000원 |
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 61,035,000원보다 최근 12개월 평균 52,714,285원과 최신 거래 40,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 31.5%로 낮고 최신 거래보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래군은 이전 거래군보다 27.5% 하락했고, 대상면적과 일치하는 거래도 없습니다. 가격 할인 요소는 분명하지만, 동일 면적·동일 층·동일 용도의 직접 비교가 없는 상태에서 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,585,030원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 698,531원 |
| 1. 근저당 · 케이비부동산신탁주식회사 | 1,500,000,000원 | 15,886,499원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 4,500,000,000원 | 4,484,113,501원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 기술보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 미배당 채권은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 16,585,030원 | 15,886,499원 | 4,484,113,501원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 11,609,521원 | 11,000,550원 | 4,488,999,450원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 8,126,664원 | 7,580,384원 | 4,492,419,616원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산국가산업단지 경기포승지구 안에 있으며, 주변은 공장·주상용 건물·숙박시설·근린생활시설 등 지원시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 101호·102호는 커피전문점으로 이용 중이고, 113호가 포함된 3호부터 15호 구간은 근린생활시설·공실로 추정됩니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다. 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지·가로장방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,138.5㎡, 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·국가산업단지·지원시설구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함되고, 중로1류 및 공공시설구역과 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 위생·급배수·승강기·시스템 냉난방·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 299호 규모지만 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수가 7.2회이고 본건은 9회 유찰됐습니다. 주거용보다 수요층이 좁은 근린생활시설이라는 점을 가격보다 먼저 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 113호 점유 확인. 신고 임차인은 101호·102호 점유자입니다. 대상 113호의 실제 점유자, 출입구, 내부 구획과 공실 여부를 현장에서 대조하세요.
- 권리 범위 확인. 등기 형태는 집합건물이고 사건 용도는 대지로 표시돼 있습니다. 전유부분과 대지권 범위를 등기부·매각목록·감정평가서 원본으로 확인하세요.
- 비교 시세 재산정. 현재 실거래는 대상 92.4㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 총액 평균이 아니라 면적·층·용도·상태가 가까운 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용 점검. 근린생활시설의 내부 상태, 시스템 냉난방 작동 여부, 관리비와 원상복구 필요 범위를 확인하세요.
- 규제 확인. 국가산업단지 지원시설구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 계획한 업종의 사용 가능 여부와 필요한 절차를 확인하세요.
- 배당 변수 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구·교부청구 서류를 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.28입니다. 매각 여부와 변경·연기·불허가 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 환금성은 아직 증명되지 않았다”
권리분석만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2023.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임차인·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사 임차인은 대상 113호가 아닌 101호·102호를 점유하며 전입도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 동일한 16,585,030원, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 수요와 환금성입니다. 대상면적 92.4㎡와 일치하는 실거래가 없고, 최근 거래 추세는 -27.5%이며, 본건은 이미 9회 유찰됐습니다. 감정가의 4.04%라는 숫자는 강한 할인 신호이지만 동시에 시장이 여러 차례 외면했다는 결과이기도 합니다. 권리는 통과, 가격은 조건부, 환금성은 현장 검증. 대상 113호의 실제 상태와 대지권 범위, 사용 가능한 업종, 동일 면적의 임대·매매 수요가 확인될 때 비로소 낮은 최저가가 의미를 갖습니다.
