수원지방법원 2024타경56659. 평택 고덕지식공작소아이타워 9층 923호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 183,000,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 21,529,767원까지 내려와 있습니다. 가격 숫자만 보면 감정가 대비 하락폭이 매우 크지만, 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 임대수요·공실·업종 수요·전매 및 자금조달 여건 등이 환금성에 직접 영향을 미칩니다. 특히 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 확정해서는 안 됩니다.
권리 구조는 상대적으로 단순합니다. 소유자는 정남선이고, 2023.09.12 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 196,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.12.17 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서는 근저당권에 미배당액이 크게 남지만, 그 미배당액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아니라 채권자의 미회수액으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56659 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원로 121, 9층923호 (고덕지식공작소아이타워) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 정남선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 21,529,767원 |
| 유찰 횟수 | 6회 |
| 신청채권액 | 507,402,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 196,800,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당과 매수인 인수는 다르다
2023.07.26 코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.09.12 정남선 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 국민은행의 196,800,000원 근저당이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 2024.12.17 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
② 가격 판단 — 11.76%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 21,529,767원은 감정가 183,000,000원의 11.76%에 해당합니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 현재 시장가격보다 싸다는 판단은 별개입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 21,529,767원 | 20,742,231원 | 176,057,769원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 15,070,836원 | 14,399,561원 | 182,400,439원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 10,549,585원 | 9,959,692원 | 186,840,308원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 15,070,836원, 10,549,585원으로 낮아지지만, 그만큼 근저당권자의 미배당액은 182,400,439원, 186,840,308원으로 증가합니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 구조가 물건의 시장가치나 환금성을 보장하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,529,767원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 787,536원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 196,800,000원 | 20,742,231원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권자 총 채권 196,800,000원 중 20,742,231원 배당, 미배당 176,057,769원. 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 고덕지식공작소아이타워 내 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 입지. 평택시 고덕면 해창리 소재 고덕면행정복지센터 남측 직선거리 약 1.6km 지점이며, 인근에는 공장(지식산업센터) 및 지원시설·상업용부동산이 밀집해 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 10분 거리에 평택제천고속도로 평택고덕I.C 진출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 923호이며, 승용 엘리베이터 5대·비상용 2대, 공용위생·화재경보·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 북측 폭 18미터, 남측 폭 12미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,419.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 공시지가 1,777,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 실거래가가 제시돼 있지 않으므로 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대료, 공실 수준을 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 단순히 “많이 떨어졌다”로 해석하지 말고, 반복 유찰이 수요 부족·공실·관리비·업종 제약 등과 연관되는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 관계인 부재 상태에서 건축물현황도와 탐문조사에 의거했습니다. 실제 점유자와 사업자등록 관계를 확인하세요.
- 근저당 미배당 혼동 금지. 현재 회차 기준 미배당 176,057,769원은 매수인 인수금이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
- 관리비·시설비 점검. 지식산업센터의 관리비, 공용부분 부담과 해당 호실의 내부 설비 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 용도·규제 확인. 공장(지식산업센터) 이용에 맞는 실제 사용 가능 업종과 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부를 원본 자료와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “11.76%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 왜 6회 유찰됐는가
이 사건은 권리만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.09.12 국민은행 근저당이 말소기준이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 21,529,767원으로 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 판단 포인트는 할인율 자체가 아닙니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도, 6회 유찰이라는 시장 반응, 임대관계 미상, 그리고 비교 실거래 자료 부재가 함께 있습니다. 따라서 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 환금성과 실제 시장가격 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 권리는 단순, 가격은 검증 필요. 이 물건의 핵심은 21,529,767원이 낮아 보이느냐가 아니라, 그 가격에 실제 수요가 있느냐입니다.
