수원지방법원 2024타경56659. 평택시 고덕면 고덕지식공작소아이타워 9층 925호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 정남선이며, 2023.09.12. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 182,400,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.12.17. 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 가격 하락폭입니다. 감정가 170,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,000,330원, 감정가의 11.76% 수준입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 이 할인율만 보고 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 용도가 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 실제 수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56659 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원로 121, 9층925호 (고덕지식공작소아이타워) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 정남선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 20,000,330원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 507,402,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 관할 | 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 내부 이용상태 역시 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거한 것으로 되어 있습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 점유관계와 사용자는 입찰 전 별도로 확인하는 편이 안전합니다. 2023.09.12. 국민은행 근저당권 이후의 2024.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰, 그러나 실거래 비교자료 없음
현재 회차 최저매각가는 20,000,330원으로 감정가 170,000,000원의 11.76%입니다. 7회 유찰 시 14,000,231원(8.24%), 8회 유찰 시 9,800,161원(5.76%)의 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 20,000,330원 | 163,159,676원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 14,000,231원 | 169,051,773원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 9,800,161원 | 173,176,242원 |
유찰 횟수가 늘어날수록 최저가는 크게 낮아지지만 국민은행 근저당의 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당액은 예상배당상 채권자의 부족액이며 매수인 인수액과는 다릅니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,000,330원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.8% 추정) | - | 760,006원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 182,400,000원 | 19,240,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 20,000,330원 기준으로 집행비용 760,006원과 국민은행에 19,240,324원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 163,159,676원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕면 해창리 소재 고덕면행정복지센터 남측 직선거리 약 1.6km 지점의 고덕지식공작소아이타워 내에 위치하며, 인근은 공장(지식산업센터)과 지원시설 등 상업용부동산이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 10분 거리에 평택제천고속도로 평택고덕I.C 진출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트슬래브지붕 10층 건물 내 9층이며 승용 엘리베이터 5대, 비상용 2대와 공용위생·화재경보·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 폭 18미터, 남측 폭 12미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로2류 및 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려온 만큼 가격 숫자보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 공장(지식산업센터)은 실수요·임대수요·재매각 수요가 핵심입니다. 비교 실거래가가 없는 상태에서는 감정가 할인율만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상이고 관계인 부재 상태에서 내부 이용상태가 조사됐습니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공장(지식산업센터) 이용을 명시하고 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2023.09.12. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하고 이후 경매개시결정이 소멸하는 구조인지 입찰 직전 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 환금성 검증 후
이 사건은 확인된 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.09.12. 국민은행 근저당권이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 감정가 170,000,000원에서 6회 유찰되어 20,000,330원까지 내려왔습니다.
하지만 공장(지식산업센터)이라는 용도와 실거래 비교자료 부재를 함께 봐야 합니다. 현재 가격이 감정가의 11.76%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 6회 유찰의 원인과 실제 수요·환금성 확인입니다.
