수원지방법원 2024타경56659. 평택시 고덕면 해창리 고덕지식공작소아이타워 9층 924호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 중심은 2023.09.12 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 196,800,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.12.17 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없고 예상배당 모델상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 따라서 최저가를 기준으로 보면 실질취득액 역시 21,529,767원입니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 관계인 부재로 내부 이용상태도 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 확인됐습니다. 권리상 인수와 별개로 실제 점유·이용상태의 현장 확인은 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원로 121, 9층924호 (고덕지식공작소아이타워) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 정남선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 21,529,767원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 507,402,690원 |
| 말소기준 | 2023.09.12 국민은행 근저당권 · 채권최고액 196,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 신고 내역 없음. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 2023.07.26 코람코자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.09.12 정남선 앞으로 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2024.12.17 임의경매개시결정은 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 — 감정가의 11.76%, 그래도 ‘싸다’ 단정은 금지
감정가 183,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,529,767원, 감정가의 11.76%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 15,070,836원(8.24%), 그 다음은 10,549,585원(5.76%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 21,529,767원 | 20,742,231원 | 176,057,769원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 15,070,836원 | 14,399,561원 | 182,400,439원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 10,549,585원 | 9,959,692원 | 186,840,308원 |
여기서 핵심은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 다르다는 점입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래와 직접 대조하지 않은 상태에서 11.76%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하면 안 됩니다. 오히려 6회 연속 유찰 자체가 이 물건의 환금성·수요를 보수적으로 봐야 한다는 직접적인 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,529,767원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 787,536원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 196,800,000원 | 20,742,231원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 196,800,000원 중 20,742,231원이 배당되고 176,057,769원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주변 역시 공장(지식산업센터)과 지원시설인 상업용부동산이 밀집한 지역입니다.
- 입지. 평택시 고덕면 해창리 고덕면행정복지센터 남측 직선거리 약 1.6km 지점에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 10분 거리에 평택제천고속도로 평택고덕I.C 진출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층으로, 승용 엘리베이터 5대·비상용 2대, 공용위생·화재경보·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 18m, 남측 약 12m 포장도로에 접하며, 토지는 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 토지 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 6회 유찰됐다는 사실 자체가 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 하는 핵심 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 말 것. 21,529,767원은 감정가의 11.76%지만, 최근 거래가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 공장(지식산업센터)이라는 용도와 실제 수요, 점유·이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태가 건축물현황도와 탐문조사에 의존했습니다. 924호의 실제 내부 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각 전 실제 점유자를 확인하는 절차가 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.09.12 국민은행 근저당권과 이후 임의경매개시결정의 순서를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 이용·규제 확인. 공장(지식산업센터) 이용상태와 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등 토지이용 조건을 실제 사용계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 6회 유찰을 가볍게 보면 안 된다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.12 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 가격 검증에 있습니다. 감정가 183,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 21,529,767원까지 낮아진 사실은 눈에 띄지만, 그 숫자만으로 시장 대비 저가라고 결론 내릴 수는 없습니다. 공장(지식산업센터) 물건이 실제로 6회 유찰됐다는 시장 반응을 더 무겁게 보고, 점유·내부상태와 실제 거래 가능한 가격대를 함께 확인하는 접근이 필요합니다. 권리는 합격권, 가격·환금성은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 ‘왜 여섯 번이나 낙찰되지 않았는가’를 확인하는 데 있습니다.
