수원지방법원 2024타경70544. 시흥시 은행동 611-3 소재 집합건물 1층 108호로, 감정평가상 현재 공실이고 공부상 소매점인 근린시설입니다. 소유자 강대식은 2024.02.28 매매를 원인으로 거래가액 492,072,000원에 소유권을 취득했고, 2024.03.25 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 1,164,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 3건과 경매개시결정 2건, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 근저당 채권최고액이 감정가보다 크게 보이는 이유를 단순히 108호 한 칸의 채무로 읽어서는 안 됩니다. 근저당 등기에는 109호·110호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 국민은행에는 80,636,604원만 배당되고 상당한 미배당이 발생하지만, 그 미배당 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70544 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은계호수로 23, 1층108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현재 공실 |
| 소유자 | 강대식 (2024.02.28 매매 · 거래가액 492,072,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 82,522,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 표기 기준 감정가 17% |
| 신청채권 청구 | 2,002,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
2020년의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 있고, 현재 소유권은 강대식에게 있습니다. 2024.03.25 국민은행 근저당이 말소기준권리가 된 뒤 우리카드·현대카드·케이비국민카드의 가압류, 주식회사가인유통과 국민은행의 경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·환금성 — 17%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 82,522,000원이고, 현재 회차는 5회 유찰·감정가 17%로 표시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서 확인할 수 있는 거래가액은 소유권 취득 당시의 492,072,000원이고, 이를 현재 실거래 시세로 곧바로 사용할 수는 없습니다. 따라서 감정가 491,000,000원 대비 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,885,396원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,164,000,000원 | 80,636,604원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 25,882,099원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 56,977,839원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,257,202원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사가인유통 | 2,002,650원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 2,002,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 총액은 1,260,122,440원, 예상 배당액은 80,636,604원, 총 미배당은 1,179,485,836원입니다. 다만 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 은행동 소재 은행고등학교 동측 인근으로, 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 108호·109호·110호는 현재 공실이며 공부상 소매점입니다. 108호 역시 영업 중인 점포가 아니라 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물의 1층으로, 외벽은 석재 붙임 마감 등이며 급배수·위생·냉난방·화재탐지·엘리베이터 시설이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 10m, 서측 약 25m, 동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역 관련 저촉·포함 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,100.3㎡, 공시지가 3,401,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 491,000,000원 대비 최저가 82,522,000원이라는 할인폭만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 최신 실거래와 임대료를 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 원인이 입지·상권·전용면적·관리비·분양가·임대수요 등에 있는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공실 상태 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 출입·인도 가능 여부를 매각 전 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 국민은행 근저당은 109호·110호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 진행 상황과 실제 채권액·배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 세금·배당요구 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
- 근린시설 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·교육환경보호구역 관련 제한이 영업 업종과 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격 검증과 환금성입니다. 현재 최저가 82,522,000원은 감정가 491,000,000원에서 크게 내려온 수준이지만, 이미 5회 유찰된 공실 소매점입니다. 최신 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 “감정가의 17%니까 싸다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 판단. 이 물건은 할인율보다 실제 수요가 승부처입니다.
