84,371,000원
수원지방법원 2024타경70544. 시흥시 은행동 은계호수로 23의 1층 109호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 현재 공실, 공부상 용도는 소매점입니다. 소유자 강대식은 2024년 2월 28일 매매를 원인으로 2024년 3월 25일 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 502,677,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 채권최고액 1,164,000,000원으로 설정됐으며, 이 근저당은 제108호와 제110호도 함께 묶인 공동담보입니다.
말소기준은 2024년 3월 25일 국민은행 근저당입니다. 이후 삼성카드·롯데카드·우리카드·현대카드· 케이비국민카드의 가압류와 강제경매개시결정, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌지만 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70544 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은계호수로 23, 1층109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 1층 109호 |
| 소유자 | 강대식 · 2024.03.25 소유권이전 · 거래가액 502,677,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 84,371,000원 (5회 유찰) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 주식회사가인유통 / 2,002,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
핵심은 2024.03.25 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,164,000,000원이지만 본건 109호만의 채권액으로 단순 해석하면 안 됩니다. 등기 내용상 제108호·제110호가 함께 공동담보로 묶여 있기 때문입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 시세 확인이 먼저
이 물건은 감정가 502,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,371,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 17% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 84,371,000원 | 17% | 1,262,921,894원 |
| 6회 유찰 시 | 59,059,699원 | 12% | 1,287,777,592원 |
| 7회 유찰 시 | 41,341,789원 | 8% | 1,305,176,579원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,918,678원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,164,000,000원 | 82,452,322원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 67,773,857원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,477,919원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 25,882,099원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 56,977,839원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,257,202원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사가인유통 | 2,002,650원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 2,002,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,371,000원에서는 집행비용 1,918,678원을 제외한 82,452,322원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자에게는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권 미배당액은 1,262,921,894원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 은행동 소재 은행고등학교 동측 인근. 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 제108호·제109호·제110호는 현재 공실이며 공부상 소매점입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 10m, 서측 약 25m, 동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 공시지가. 3,401,000원/㎡이며 토지면적은 1,100.3㎡입니다.
- 규제. 도시지역·공공주택지구·과밀억제권역·교육환경 보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 시설. 급배수·위생·냉난방·화재탐지·엘리베이터 시설이 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 인근 1층 소매점의 매매가와 보증금·월세를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실만으로 즉시 임대 가능한 것은 아닙니다. 유동인구·가시성·동선·업종 제한과 장기 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당 1,164,000,000원은 제108호·제110호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 본건만의 실제 채무액으로 오인하지 않아야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가상 공실이고 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가는 관리비 체납 가능성을 확인하고, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금도 원본에서 대조해야 합니다.
- 상가 환금성 확인. 5회 유찰된 근린시설인 만큼 향후 매도 시에도 매수층이 제한될 수 있다는 점을 가격 산정에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 5번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 방향이 비교적 명확합니다. 2024년 3월 25일 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·경매·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다.
감정가 502,000,000원이 다섯 차례 유찰되며 84,371,000원까지 내려왔지만, 본건은 주거용이 아니라 현재 공실인 소매점이고 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “감정가의 17%니까 싸다”가 아니라, 실제 임대수익과 주변 1층 상가 가격으로 84,371,000원이 적정한지부터 역산해야 합니다. 권리는 정리되지만, 가격은 현장과 임대수익이 증명해야 하는 물건입니다.
