수원지방법원 2024타경70544. 경기도 시흥시 은계호수로 23, 1층 110호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제108호·제109호·제110호 모두 현재 공실, 공부상 용도는 소매점으로 확인됩니다. 소유자 강대식은 2024.03.25 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 454,955,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,164,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 물건의 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 설정된 우리카드·현대카드· 케이비국민카드 가압류, 주식회사가인유통의 강제경매개시결정, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국민은행 근저당의 채권최고액이 매각대금을 크게 초과해, 현재 회차에서는 후순위 채권자에게 돌아갈 배당이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은계호수로 23, 1층110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현재 공실 |
| 소유자 | 강대식 (2024.03.25 소유권이전 · 거래가액 454,955,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 71,765,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사가인유통 / 2,002,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 이용상태도 제110호를 현재 공실로 보고 있습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 등기상 핵심은 2024.03.25 국민은행 근저당이며, 이후 가압류 3건과 경매개시결정 2건, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 71,765,000원으로, 감정가 427,000,000원의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설·소매점이고 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 71,765,000원 | 70,073,230원 | 1,190,049,210원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,235,500원 | 48,931,261원 | 1,211,191,179원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 35,164,850원 | 34,131,883원 | 1,225,990,557원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,691,770원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,164,000,000원 | 70,073,230원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 25,882,099원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 56,977,839원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,257,202원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사가인유통 | 2,002,650원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 2,002,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,691,770원을 제외한 70,073,230원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 소재 은행고등학교 동측 인근이며, 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 제108호·제109호·제110호는 현재 공실 상태이며, 공부상 용도는 소매점입니다.
- 도로. 남측 약 10m, 서측 약 25m, 동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 근린생활시설부지로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,100.3㎡이고 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 1층이며 급배수·위생·냉난방·화재탐지·엘리베이터 시설이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만 보지 말고 주변 상가 매매·임대 사례를 확인해 실제 시장가격을 검증해야 합니다.
- 공실 원인. 현재 공실이므로 단순 일시 공실인지, 임대수요·동선·업종 적합성 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당은 제108호·제109호와 공동담보로 기재돼 있으므로 원본 등기와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사서를 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·공공주택지구·교육환경 보호구역·과밀억제권역 등 토지이용계획을 실제 영업계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2024.03.25 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 상가성입니다. 감정가 427,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 71,765,000원까지 내려왔지만, 현재 이용상태는 공실이고 공부상 소매점입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭을 수익으로 착각하지 않고, 실제 매매가격·임대수요·공실 위험을 확인한 뒤 판단하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
