춘천지방법원 2025타경1441. 평창군 봉평면 평촌리 622의 평촌리다세대주택 1층101호입니다. 현재 소유자는 정현민이고, 등기상 말소기준권리는 2020.07.02. 봉성새마을금고 근저당권 224,400,000원입니다. 이후 2021.05.21. 설정된 주식회사미공 근저당권 200,000,000원과 2025.09.29. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 가정에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 반값 물건’으로 보면 안 됩니다. 감정요항과 매각물건명세서에는 본건을 포함한 단지가 공사가 중단된 채 장기간 방치됐고, 관리상태가 매우 불량하며, 평창군의 안전조치명령으로 출입이 제한되어 있다고 적혀 있습니다. 위생설비가 설치된 것으로 보이지만 작동 및 사용 가능 여부도 재확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622 평촌리다세대주택 1층101호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 팔석정길 30-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정요항상 각 호는 1·2·다락층으로 구성 |
| 소유자 | 정현민 (2021.05.21. 소유권이전 · 원인 2021.05.18. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2020.07.02. 을구 14번 근저당권 · 봉성새마을금고 · 채권최고액 224,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 봉성새마을금고 / 193,827,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유관계는 미상
과거 2009년 평창군 압류와 당시 경매개시결정 등은 2011.07.15. 임의경매 매각으로 말소됐고, 이후의 가압류·압류·근저당권들도 2020.07.02. 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.07.02. 봉성새마을금고 근저당권입니다. 그보다 뒤인 주식회사미공 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 49%라도 시세 할인으로 읽으면 안 된다
감정가 91,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,590,000원, 감정가의 49%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰가가 확인되지 않아, ‘감정가의 절반’이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,590,000원 | 49% | 381,012,620원 |
| 3회 유찰 시 | 31,212,999원 | 34.3% | 394,148,835원 |
| 4회 유찰 시 | 21,849,099원 | 24.01% | 403,344,185원 |
유찰이 이어지면 담보권자에게 돌아가는 금액은 더 줄고 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 효과는 권리 인수 감소가 아니라 매각대금 자체의 감소에서 발생합니다. 다만 실제 사용 가능성과 물건 상태가 확인되지 않은 상황에서는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 근저당 · 봉성새마을금고 | 224,400,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 근저당 · 주식회사미공 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 봉성새마을금고에 배당되고, 주식회사미공 근저당에는 배당되지 않습니다. 총 채권액 424,400,000원 대비 미배당은 381,012,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 가정상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 봉평면 평촌리의 팔석정교 북서측 인근이며, 농경지·농가주택·펜션·자연림 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 6번국도와 시내버스정류장이 있어 감정요항상 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물이며, 장기간 방치되어 내·외관 관리상태가 불량합니다. 위생설비는 설치된 것으로 보이지만 작동 및 사용 가능 여부는 재확인이 필요합니다.
- 다락. 각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 있고 감정평가에 포함됐으나, 등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 않습니다.
- 토지·규제. 생산관리지역이며 토지 정보상 면적 886㎡, 공시지가 35,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 도로 확인. 감정요항에는 단지내 도로에 접하고 차량 접근 가능하다고 되어 있는 반면, 토지 정보의 도로접면은 ‘맹지’로 표시되어 있어 실제 도로관계 확인이 중요합니다.
- 환금성. 단지 정보상 총 3세대, 사용승인일은 2006.12.08이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 출입 제한 상태 확인. 평창군 안전조치명령에 따른 출입 제한이 명시되어 있으므로 현재 출입 가능 여부와 안전조치 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 사용 가능성 확인. 장기간 방치·공사 중단 상태이고 설비의 작동 및 사용 가능 여부가 확인되지 않았습니다.
- 다락 범위 확인. 현황·집합건축물대장에는 다락이 있으나 등기에는 미기재되어 있으며 감정에는 포함되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 기재되어 있으므로 실제 매각 대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 도로관계 확인. 감정요항의 ‘단지내 도로 접함’과 토지 정보의 ‘맹지’ 표시가 함께 존재하므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 최저가 44,590,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 최근 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”보다 “실제로 쓸 수 있는가”가 먼저다
이 물건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.07.02. 봉성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 주식회사미공 근저당과 현재 경매개시결정은 소멸하며 배당 가정상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아닙니다. 장기간 방치된 다세대주택, 공사 중단, 매우 불량한 관리상태, 평창군 안전조치명령에 따른 출입 제한, 설비 작동·사용 가능 여부 미상이라는 물건 자체의 리스크가 큽니다.
두 번 유찰되어 최저가는 44,590,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없어 이를 ‘시세보다 저렴한 49% 물건’으로 해석할 근거가 없습니다. 특히 단지 정보상 총 3세대이고, 경매 통계의 평균 유찰도 2.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 권리상 실질취득은 44,590,000원이지만, 실제 가치 판단은 건물의 안전·사용 가능성과 일괄매각 범위, 점유 상태를 확인한 뒤에야 가능합니다.
