춘천지방법원 2025타경1441. 평창군 봉평면 평촌리 팔석정길 30-18에 위치한 평촌리다세대주택 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택으로, 각 호는 1층·2층·다락층으로 구성되어 있습니다. 이 물건은 감정가 9,100만원으로 시작했지만 3회 유찰을 거쳐 최저가가 3,121만원 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 핵심은 왜 이렇게 가격이 내려왔는가에 있습니다.

감정평가 내용에 따르면 본건을 포함한 단지 전체는 공사가 중단된 채 장기간 방치되어 내·외관 관리상태가 매우 불량합니다. 평창군의 안전조치명령에 따라 출입도 제한되어 있습니다. 따라서 현재의 최저가를 정상적인 주거용 다세대주택의 가격과 직접 비교해서는 안 됩니다. 실제 사용 가능한 건물인지, 안전조치명령을 해소할 수 있는지, 복구비용이 얼마나 필요한지가 낙찰가격보다 더 중요한 판단 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만, 물건 자체가 문제

현재 권리분석의 출발점은 2020년 7월 2일 설정된 봉성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 224,400,000원이며 주식회사미공을 채무자로 하는 공동담보 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 주식회사미공의 근저당권과 이번 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 특정된 임차인 없음, 실제 이용관계 확인 필요

현재 조사상 특정된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 장기간 방치된 단지이며 출입까지 제한되어 있어, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%지만 실거래 시세보다 싸다는 뜻은 아니다

이번 회차 최저매각가는 31,213,000원으로 감정가 91,000,000원의 약 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 최신 실거래가격이 확인되지 않아 현재의 최저가가 정상적인 시장가격보다 저렴한지는 판정할 수 없습니다.

평촌리주택의 확인된 단지 규모는 3세대이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이번 물건은 이미 3회 유찰되어 이보다 더 진행된 상태입니다. 특히 가격이 추가로 하락해도 출입 제한과 안전성 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)

예상 집행비용 961,834원을 공제하면 봉성새마을금고에 30,251,166원이 배당되고, 후순위 근저당권자인 주식회사미공에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권최고액 기준 총 미배당액은 394,148,834원입니다. 이는 채권자 측 미회수액을 나타내며, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 채권계산서·공동담보 배당관계·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

모든 시나리오에서 신청채권자인 봉성새마을금고의 청구금액 193,827,540원은 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당이 부족하더라도 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 본건의 실질적인 위험은 채권자의 미배당 규모보다 부동산 자체의 안전성과 사용 가능 여부에 있습니다.

⑥ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평창군 봉평면 평촌리 소재 팔석정교 북서측 인근에 있으며, 주변은 농경지·농가주택·펜션·자연림 등이 형성된 농촌지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 6번국도 및 시내버스정류장이 소재합니다. 다만 현재 출입 제한과 도로의 법적 이용관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로, 외벽은 페인팅 등, 내벽은 벽지도배·석고보드 노출·타일 붙임, 창호는 플라스틱새시 창호 등으로 조사되었습니다.
• 안전성. 단지 전체의 공사가 중단된 채 장기간 방치되어 관리상태가 매우 불량합니다. 평창군 안전조치명령에 따라 출입이 제한되어 있으며 단지 입구에 출입금지 안내문이 있습니다.
• 설비. 위생설비 등이 설치된 것으로 보이나 작동 및 사용 가능 여부는 재확인이 필요합니다.
• 다락. 각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 소재하며, 등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 않습니다. 다락은 연면적에서 제외되지만 건물 평가에는 포함되어 있습니다.
• 토지. 생산관리지역이며 완경사지에 계단식으로 조성된 다세대주택 부지입니다. 토지 관련 공시지가 단가는 35,200원/㎡입니다.
• 도로. 감정요항표상 단지 내 도로에 접한다고 조사되어 있으나, 토지 관련 정보에는 맹지로 기재되어 있습니다. 실제 차량 진입과 별도로 법적 접도·통행권 및 단지 내 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
• 규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 필지별로 상대제한지역 또는 절대제한지역이 포함됩니다.
• 환금성. 확인된 단지 규모는 3세대로, 장기 방치 상태와 출입 제한, 설비 사용 가능성 미확인 등을 감안하면 일반적인 정상 주거용 다세대주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 평창군 안전조치명령 확인. 출입 제한의 법적 근거·현재 효력·해제 조건·안전조치 이행 책임을 관할기관에 확인해야 합니다.
• 건물 상태와 복구 가능성. 구조 안전성, 누수·균열·설비 작동 여부 등은 적법하게 허용된 범위에서 전문가의 확인을 받아야 합니다.
• 총취득비용 검토. 31,213,000원의 낙찰대금만이 아니라 안전조치·시설 복구·관리비 및 향후 사용 가능 상태 확보를 위한 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 다락과 공부 차이. 다락이 건물 평가에 포함되어 있으나 등기부에는 미기재되어 있습니다. 건축물대장·현황·매각 범위를 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 각 호별 다락 포함 평가 및 매각 범위를 법원 공고와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 봉성새마을금고 및 주식회사미공 근저당의 공동담보목록과 실제 매각·배당 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 현재 특정된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 도로 이용관계. 단지 내 도로 접면과 토지정보상 맹지 기재의 차이를 확인하고, 적법한 통행 가능 여부를 검증해야 합니다.
• 환금성 검증. 정상적으로 사용할 수 있는 건물인지 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 실제 투자수익 여력으로 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관할기관의 안전조치 관련 문서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 낙찰받는 것보다, 사용할 수 있는지가 먼저다”

평창 평촌리다세대주택 101호는 감정가 9,100만원에서 최저가 3,121만원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 권리 관계는 비교적 명확합니다. 봉성새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당까지 소멸하고, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 할인만을 근거로 접근하기에는 물건 자체의 문제가 큽니다. 단지 전체 장기 방치, 공사 중단, 평창군 출입 제한, 구조·설비 사용 가능성 미확인이라는 위험이 동시에 존재합니다. 비교 가능한 최신 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치에 비해 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

이번 경매의 핵심은 유찰로 내려간 가격이 아니라, 안전조치명령을 해소하고 실제 사용 가능한 부동산으로 만들 수 있는지입니다. 관할기관 확인과 건물 안전성 검증, 복구비용 산정이 선행되어야 합니다. 낙찰대금이 더 내려가더라도 물리적·행정적 위험이 해결되지 않는다면 실질적인 취득 부담은 오히려 커질 수 있습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 물건 자체의 위험은 매우 높은 사례입니다.