춘천지방법원 2025타경1441. 평창군 봉평면 평촌리 622-3의 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,590,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2020.07.02. 설정된 봉성새마을금고 근저당권 224,400,000원이며, 그 뒤 2021.05.21. 설정된 주식회사미공 근저당권 200,000,000원과 2025.09.29. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정평가 내용상 본건을 포함한 단지 전체가 공사가 중단된 채 장기간 방치됐고, 내·외관 관리상태도 매우 불량합니다. 평창군청의 안전조치명령에 따라 출입이 제한되어 있으며, 건물 구조와 설비의 실제 작동·사용가능 여부도 입찰 시 재확인이 필요합니다. 각 호에는 현황과 집합건축물대장상 다락이 존재하지만 등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1441 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622-3 1층101호 · 팔석정길 30-18 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 1·2·다락층 구성 |
| 소유자 | 정현민 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 193,827,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2020.07.02. 봉성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 224,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 을구 14번 봉성새마을금고 근저당권입니다. 2020.07.02. 주식회사미공이 임의경매로 소유권을 취득한 날 224,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 2021.05.21. 정현민에게 소유권이 이전된 뒤 주식회사미공 명의의 200,000,000원 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 44,590,000원은 감정가 91,000,000원의 49%이고 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 단지 규모는 3세대, 준공일은 2006.12.08.이며 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실제 낙찰 사례와 최근 실거래가가 없어 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,202,620원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 봉성새마을금고 | 224,400,000원 | 43,387,380원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사미공 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 424,400,000원 중 예상 배당액은 43,387,380원이며, 미배당액은 381,012,620원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 381,012,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 394,148,835원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 403,344,185원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 시나리오상 계속 0원입니다. 대신 선순위 채권자에게 돌아가는 배당이 줄고 미배당액이 커집니다. 따라서 유찰에 따른 매수자 측 가격 변화는 확인할 수 있지만, 실거래 시세가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택이며 각 호는 1·2·다락층으로 구성되어 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로, 장기간 방치돼 내·외관 관리상태가 불량합니다.
- 안전·출입. 본건을 포함한 단지 전체가 공사 중단 후 장기간 방치됐고 평창군청의 안전조치명령에 따라 출입이 제한된 상태입니다.
- 설비. 위생설비가 설치된 것으로 보이나 작동 및 사용가능 여부는 재확인이 필요합니다.
- 다락. 각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 존재하고 건물에 포함해 평가됐으나 등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 않습니다.
- 주변환경. 팔석정교 북서측 인근의 농촌지대로 농경지·농가주택·펜션·자연림 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 6번국도와 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지이용. 생산관리지역이며 토지는 완경사지대에 계단식으로 조성된 사다리형과 유사한 다세대주택 건부지입니다.
- 공시지가. 36,700원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 3세대이며 최근 실거래·낙찰금액 자료가 확인되지 않아 가격 검증이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 출입 제한부터 확인. 평창군의 안전조치명령과 단지 입구 출입금지 안내가 기재돼 있으므로 현장 접근 가능 여부와 제한의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 구조·설비 상태 확인. 장기간 방치된 건물이라 구조와 설비의 작동·사용가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 다락 확인. 집합건축물대장상 다락이 존재하지만 등기에는 기재되지 않았으므로 현황·대장·등기 사이의 차이를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 거래사례와 실제 사용가능 상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리와 후순위 근저당 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘쓸 수 있는 건물인가’가 먼저다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.02. 봉성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 주식회사미공 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 상태입니다. 장기간 방치, 공사 중단, 매우 불량한 관리상태, 평창군 안전조치명령에 따른 출입 제한, 설비 사용가능 여부 미확인이 동시에 존재합니다.
최저가는 44,590,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 3세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면 단순 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건은 “인수 0원이니 싸게 사는 물건”이 아니라, 실제 이용 가능성과 안전 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 권리상 소멸 여부보다 현장 확인이 입찰 판단의 선행조건입니다.
