31,213,000원
춘천지방법원 2025타경1441. 평창군 봉평면 평촌리 622-3의 1층101호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 31,213,000원까지 내려왔습니다. 권리관계의 기준점은 2020.07.02 설정된 봉성새마을금고 근저당권 채권최고액 224,400,000원이고, 그 뒤의 주식회사미공 근저당과 봉성새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심 위험은 등기부보다 현물 상태입니다. 감정요항표에는 본건을 포함한 단지 전체가 공사가 중단된 채 장기간 방치되어 관리상태가 매우 불량하고, 평창군청 안전조치명령에 따라 현재 출입이 제한된 상태라고 기재되어 있습니다. 설비 역시 설치된 것으로 보이나 작동 및 사용가능 여부를 재확인해야 하는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1441 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622-3 1층101호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 팔석정길 30-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 각 호 1,2,다락층 구성 |
| 소유자 | 정현민 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉성새마을금고 / 193,827,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.07.02 봉성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 224,400,000원이며, 이후 2021.05.21 설정된 주식회사미공 근저당권 200,000,000원과 2025.09.29 봉성새마을금고 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 31,213,000원은 감정가 91,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교값이나 최근 거래가격이 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 394,148,834원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 403,344,184원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 409,780,930원 |
평촌리주택은 총 3세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 최저가가 크게 내려간 사실은 분명하지만, 실거래 시세 근거가 없는 데다 현물 상태와 출입 제한을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 2. 근저당 · 봉성새마을금고 | 224,400,000원 | 30,251,166원 |
| 3. 근저당 · 주식회사미공 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 424,400,000원 중 현재 회차에서 예상되는 채권자 배당은 30,251,166원이며 미배당은 394,148,834원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 봉평면 평촌리 ‘팔석정교’ 북서측 인근이며, 주변은 농경지·농가주택·펜션·자연림 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 6번국도 및 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물이며, 외벽은 페인팅 등, 내벽은 벽지도배·석고보드 노출·타일 붙임 등, 창호는 플라스틱새시 창호 등입니다.
- 상태. 장기간 방치되어 내·외관 관리상태가 불량하며, 위생설비 등이 설치된 것으로 보이나 작동 및 사용가능 여부는 재확인이 필요합니다.
- 다락. 각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 있으나 등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 않습니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 36,700원/㎡입니다.
- 환금성. 평촌리주택은 총 3세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 최근 매각금액과 매각일은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 출입 제한 확인. 평창군 안전조치명령에 따른 출입 제한 상태이므로 현재 출입 가능 범위와 안전조치 현황을 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 장기간 방치·관리상태 불량으로 기재되어 있어 구조와 내·외관 상태를 확인해야 합니다.
- 설비 작동 여부. 위생설비 등은 설치된 것으로 보이나 실제 작동 및 사용가능 여부는 재확인이 필요합니다.
- 다락 확인. 현황 및 집합건축물대장상 존재하는 다락이 등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 않습니다.
- 임대관계 확인. 별도 특정 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 상태가 먼저”
이 물건은 배당모형만 보면 단순합니다. 말소기준은 봉성새마을금고 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 91,000,000원이 세 차례 유찰되어 31,213,000원까지 내려온 사실만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
단지 전체가 공사 중단 후 장기간 방치됐고 관리상태가 매우 불량하며, 평창군의 안전조치명령에 따라 출입까지 제한된 상태입니다. 설비의 작동·사용 가능 여부도 다시 확인해야 하고 임대관계도 미상입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 현물·환금성 위험을 분리해 봐야 하는 물건이며, 이 사건의 핵심은 최저가 숫자보다 실제 건물의 안전·사용 가능 상태를 확인하는 데 있습니다.
