춘천지방법원 2025타경1441. 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622-1에 위치한 다세대주택 1층 101호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕의 2층 건물이며, 각 호는 1층·2층·다락층으로 구성됩니다. 경매는 봉성새마을금고의 근저당권을 기초로 진행되고 있습니다. 감정가 9,100만원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,121만원 수준입니다.
등기상으로는 봉성새마을금고의 2020년 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 주식회사미공의 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리가 말소된다는 사실과 건물을 정상적으로 사용할 수 있다는 사실은 전혀 다릅니다. 감정요항표에는 건물과 단지 전체가 공사 중단 후 장기간 방치됐으며, 관리상태가 매우 불량하고 행정기관의 출입 제한을 받고 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622-1, 1층 101호 도로명주소: 팔석정길 30-18 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물 · 1층·2층·다락층 구성 |
| 소유자 | 정현민 (2021.05.21 소유권이전) |
| 감정가 | 91,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,213,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 봉성새마을금고 |
| 청구금액 | 193,827,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 각 호 다락을 건물에 포함하여 평가 |
| 건물 현황 | 장기간 방치·관리상태 매우 불량·안전조치명령에 따른 출입 제한 |
① 권리 흐름 — 등기상 근저당권은 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.07.02 설정된 봉성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 224,400,000원이며 공동담보목록 제2020-197호가 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 과거 근저당권·가압류·경매개시결정 등은 종전 말소 및 경매 매각 과정에서 이미 정리됐습니다.
현재 남아 있는 주식회사미공의 을구 15번 근저당권은 2021.05.21 설정됐으며, 채권최고액은 200,000,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 이번 매각으로 소멸합니다. 봉성새마을금고가 신청한 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 등기입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 실제 시세를 의미하지는 않는다
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 31,213,000원으로 내려왔습니다. 금액만 보면 감정가 대비 낙폭이 상당합니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,213,000원 | 34.3% | 2026.10.13 매각기일 |
| 4회 유찰 시 | 21,849,100원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 15,294,369원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
경매가격이 더 내려가더라도 건물을 정상적으로 이용할 수 없다면 취득 이후의 안전조치, 보수, 설비 복구, 출입 제한 해소에 필요한 부담이 남습니다. 특히 현장 내부를 충분히 확인하기 어려운 상황에서는 물건의 실제 가치와 복구 가능성을 평가하는 것 자체가 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 961,834원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 봉성새마을금고 | 224,400,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 주식회사미공 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 424,400,000원 | 31,213,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보에 따른 실제 채권잔액과 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 집행비용 961,834원을 제외한 30,251,166원이 봉성새마을금고에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 주식회사미공의 예상배당은 0원이며, 채권최고액 기준 전체 미배당 규모는 394,148,834원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
| 구분 | 예상 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 30,251,166원 | 394,148,834원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,055,816원 | 403,344,184원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,619,070원 | 409,780,930원 | 0원 |
④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 봉평면 평촌리 소재 팔석정교 북서측 인근입니다. 주변은 농경지·농가주택·펜션·자연림 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 6번국도와 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배·석고보드 노출·타일 붙임 등이며 플라스틱새시 창호가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 각 호가 1층·2층·다락층으로 구성되어 있습니다. 다락은 집합건축물대장과 현황상 존재하며 건물 평가에 포함됐지만, 등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 않습니다.
- 안전·관리. 공사가 중단된 상태로 장기간 방치되어 내·외관 관리상태가 매우 불량합니다. 평창군청의 안전조치명령에 따라 출입이 제한되어 있으며 단지 입구에 출입금지 안내문이 있습니다.
- 설비. 위생설비 등이 설치된 것으로 보이지만 실제 작동 여부와 사용 가능 여부는 재확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 완경사지대에 계단식으로 조성된 다세대주택 부지입니다. 해당 필지에는 상대제한지역과 절대제한지역 규제가 함께 기재되어 있습니다.
- 도로. 감정요항표에는 단지 내 도로에 접한다고 기재되어 있으나, 토지 현황의 도로접면 정보는 맹지로 표시됩니다. 실제 진입로와 법적 도로 접속관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 농촌지역의 소규모 다세대주택이며, 장기 공사 중단과 출입 제한으로 일반적인 정상 사용 주택과 동일하게 거래 가능성을 평가하기 어렵습니다. 매각 후 재판매 및 임대 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 출입 제한 해소 조건 확인. 평창군청에 안전조치명령의 구체적인 내용, 이행 대상, 출입 제한 해제 요건과 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 건물 안전성 검토. 장기간 공사가 중단된 건물이므로 구조부, 누수, 방수, 전기·수도·위생설비 등 실제 사용에 필요한 항목의 전문적인 상태 확인이 중요합니다.
- 추가 비용 산정. 최저매각가 31,213,000원 외에 안전조치·보수·설비 복구 등에 필요한 자금을 별도로 검토해야 합니다. 할인율만을 근거로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서와 매각목록을 대조해 실제 일괄매각 대상과 각 호의 다락 평가 범위를 확인해야 합니다.
- 다락의 공부상 차이 확인. 현황 및 집합건축물대장에 존재하지만 등기에는 기재되지 않은 다락의 이용 가능성과 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 임차·점유관계 확인. 임대관계가 미상이며 출입 제한 상태이므로 실제 점유자, 임차관계, 명도 가능 여부를 추가 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 봉성새마을금고와 주식회사미공의 근저당권에 기재된 공동담보목록 및 실제 채권관계를 대조해야 합니다.
- 진입로 확인. 단지 내 도로와 토지 현황의 맹지 표시가 서로 다르므로 적법한 진입·통행 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 관리비·유지관리 부담. 공사가 중단된 단지인 만큼 시설 유지관리 상태와 체납금, 공용부분에 관한 비용 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관계기관의 최신 안내를 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰의 이유를 먼저 확인해야 한다”
이 물건은 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸해 산정된 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 복잡한 선순위 인수형 경매는 아닙니다.
그러나 중요한 것은 경매가격보다 취득한 건물을 정상적으로 사용할 수 있는가입니다. 공사 중단과 장기 방치, 안전조치명령, 출입 제한이 동시에 존재합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자수익이나 가격 경쟁력으로 연결하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물리적 하자와 사용 제한 위험은 매우 높은 특수물건입니다. 출입 제한 해소 가능성, 안전조치 이행 범위, 실제 복구비와 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 확인이 어렵다면 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 가격만으로 접근해서는 안 됩니다.
