춘천지방법원 2025타경1441. 평창군 봉평면 평촌리 622-1, 팔석정길 30-18에 있는 다세대주택 1층 101호입니다. 등기상 현재 소유자는 정현민이고, 말소기준은 2020년 7월 2일 설정된 봉성새마을금고 채권최고액 224,400,000원 근저당입니다. 이후 2021년 주식회사미공의 채권최고액 200,000,000원 근저당과 2025년 봉성새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기만 보고 안전하다고 결론 내리기 어려운 이유가 있습니다. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 조사됐고, 더 큰 문제는 단지 전체가 공사가 중단된 채 장기간 방치돼 관리상태가 매우 불량하다는 점입니다. 평창군청의 안전조치명령으로 현재 출입까지 제한돼 있어 건물 구조·설비의 작동 여부와 실제 사용가능 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 권리분석의 기준점은 을구 14번 봉성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 224,400,000원이고 채무자는 주식회사미공입니다. 그 뒤 2021.05.21 설정된 주식회사미공의 근저당권 200,000,000원과 2025.09.29의 봉성새마을금고 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 91,000,000원이고 현재 최저매각가는 44,590,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 31,212,999원, 그 다음은 21,849,099원입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 특히 단지 전체가 공사 중단 후 장기간 방치되고, 안전조치명령으로 출입이 제한돼 있다는 현물 위험은 일반적인 정상 사용 다세대와 같은 방식으로 가격을 비교하기 어렵게 만듭니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액 424,400,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 43,387,380원이며 미배당액은 381,012,620원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평창군 봉평면 평촌리 팔석정교 북서측 인근이며, 주변은 농경지·농가주택·펜션·자연림 등으로 형성된 농촌지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 6번국도와 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물이며, 각 호는 1·2·다락층으로 구성돼 있습니다. 장기간 방치돼 내·외관 관리상태가 불량합니다.
• 설비. 위생설비 등이 설치된 것으로 보이나 작동 및 사용가능 여부는 재확인이 필요합니다.
• 다락. 각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 존재하고 건물에 포함해 평가됐으나 등기사항전부증명서에는 기재돼 있지 않습니다.
• 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 36,700원/㎡입니다.
• 단지 규모. 평촌리주택은 3세대이고 사용승인일은 2006.12.08입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 출입 가능 여부. 평창군 안전조치명령에 따라 출입 제한 상태이므로 입찰 전 현장 확인 가능 범위와 안전조치 현황을 확인해야 합니다.
• 건물 사용가능성. 장기간 방치로 내·외관 관리상태가 불량하고 위생설비 등의 작동 여부도 미확인 상태이므로 실제 사용·보수 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차·점유 관계. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자, 전입관계와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 다락 현황. 현황·집합건축물대장상 다락이 있으나 등기에는 미기재돼 있으므로 실제 구조와 이용상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 91,000,000원 대비 49%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 현물 상태를 반영해 가격을 검토해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부, 임차관계는 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘실제로 쓸 수 있는 건물인가’가 먼저

이 사건은 등기 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.07.02 봉성새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 권리가 아니라 현물 상태에서 올라갑니다. 장기간 공사 중단·방치, 불량한 관리상태, 설비 사용가능 여부 미확인, 평창군의 출입 제한까지 겹쳐 있습니다.

최저가는 44,590,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래가가 없으므로 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수 0원이라는 장점보다, 안전하게 출입하고 실제로 사용할 수 있는지 확인하는 것이 선행돼야 하는 물건입니다.