춘천지방법원 2025타경30474. 주소에는 ‘유브리안아파트’가 들어가지만 대상은 상가동 1층 101호이고, 감정평가상 이용상태도 근린생활시설입니다. 현재 등기상 공유자는 곽용민 49분의 14, 김경순 49분의 14, 조시현 49분의 6, 조형준 49분의 6, 찐티김토아 49분의 9입니다. 조시현·조형준·찐티김토아의 합계 49분의 21 지분은 2025.02.21 상속을 원인으로 2025.06.19 이전등기됐습니다.
이 부동산은 2014.04.09 임의경매 매각으로 당시의 여러 압류·가압류와 기존 근저당이 정리된 뒤, 같은 날 원주농업협동조합 앞으로 채권최고액 61,200,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이번 경매에서는 바로 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 조영수 지분에 붙은 압류·가압류와 2025.05.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30474 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 문곡동 120 유브리안아파트 상가동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 상가동 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 현재 공유자 | 곽용민 49분의 14 · 김경순 49분의 14 · 조시현 49분의 6 · 조형준 49분의 6 · 찐티김토아 49분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 51,694,576원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.09 원주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 61,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2014.04.09 을구 6번 근저당권입니다. 채무자는 김경순, 근저당권자는 원주농업협동조합이고 채권최고액은 61,200,000원입니다. 이 권리 이후의 태백시·국·국민건강보험공단 등의 압류와 오케이저축은행·강원신용보증재단의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 인수권리 없음과 대항력 미상은 구분해서 봐야 한다
조사상 실제 임차인은 법인을 포함해 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 101호 전부를 점유하는 박찬철은 보증금 2,000,000원으로 조사됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 김성철은 2023.03.10 전입으로 말소기준권리인 2014.04.09보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬철 | 본건 기호1번(101호) 전부 | 2,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)수현건설 | 본건 기호2번(102호), 기호3번(103호) 전부 | 1,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성철 | 45㎡ | 3,000,000원 | 2023.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
감정가는 70,000,000원이고 현재 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 44,353,245원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 54,458,025원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 61,531,371원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당 · 원주농업협동조합 | 61,200,000원 | 33,282,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,935,845원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 77,635,845원 중 33,282,600원이 배당되고 미배당은 44,353,245원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 의뢰목록상 근린생활시설로 평가됐습니다. 주소의 ‘유브리안아파트’ 명칭만 보고 주거용 아파트로 판단하면 안 됩니다.
- 주위환경. 장성여자고등학교 남서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 25층 건물이며 공동 위생설비 등이 있으나 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로가 있고, 토지 자료상 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·아파트지구·도시계획구역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 558.1㎡, 공시지가 177,400원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 박찬철 권리 시점. 101호 전부 점유로 조사됐지만 전입일·확정일자가 미상입니다. 말소기준일 2014.04.09와의 선후를 확인해야 합니다.
- 명세서상 인수권리. 명시된 인수권리는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 점유관계 확인은 별개입니다.
- 상가 용도 확인. 감정평가상 근린생활시설이므로 실제 영업·공실 상태와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 해당 상가동과 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대수준을 대조해야 합니다.
- 체납관리비. 매각물건명세서에 체납관리비 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보. 원주농업협동조합 근저당은 상가동 102호·103호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 채권 회수관계를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 임차인 시점은 확인이 필요하다
등기 구조만 보면 2014.04.09 원주농업협동조합 근저당이 명확한 말소기준이고 이후의 다수 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 점유에서는 보수적으로 볼 지점이 분명합니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상가동 1층 근린생활시설이고, 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 시세와 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 여기에 101호 전부를 점유하는 박찬철의 전입일·확정일자가 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 101호 임차인 시점과 상가 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다.
