춘천지방법원 2025타경30474. 태백시 문곡동 유브리안아파트 상가동 1층 101호입니다. 주소에는 아파트라는 명칭이 포함되지만 실제 경매 대상은 주거용 아파트가 아닌 상가동 근린생활시설입니다. 따라서 일반 아파트의 주거 수요나 실거래 가격을 기준으로 접근하기보다는 상가의 점유관계와 실제 사용 가능 상태를 중심으로 분석해야 합니다.
현재 최저매각가는 24,010,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 외형적인 할인 폭은 크지만, 3회 유찰된 원인까지 가격에 반영되어 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 특히 101호를 전부 점유하는 것으로 조사된 임차인의 대항력이 확정되지 않았다는 점은 권리분석에서 끝까지 남겨두어야 할 확인 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 문곡동 120 유브리안아파트 상가동 1층 101호 도로명주소: 강원특별자치도 태백시 편들길 41 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 아파트 상가동 1층 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 25층 구조 |
| 공유자 | 곽용민(49분의 14), 김경순(49분의 14), 조시현(49분의 6), 조형준(49분의 6), 찐티김토아(49분의 9) |
| 감정가 | 70,000,000원 |
| 현재 최저가 | 24,010,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 원주농업협동조합 |
| 청구금액 | 51,694,576원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2014.04.09 원주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 61,200,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2014년 4월 9일 설정된 원주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 61,200,000원이며, 동일 상가동 102호와 103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 종전 소유자의 근저당과 압류 등은 과거 경매 매각 과정에서 정리되었고, 이후 조영수 지분에 설정된 압류·가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 101호 점유자의 대항력이 핵심
점유 조사에는 개인과 법인을 포함해 실제 임차인 3명(법인 포함)이 기재되어 있습니다. 다만 조사된 임차인이 모두 이번 매각 대상인 101호를 점유한다는 뜻은 아닙니다. 박찬철은 101호 전부, (주)수현건설은 102호와 103호 전부로 조사되었으며, 김성철의 점유 부분은 45㎡로 기재되어 있으나 해당 호실과의 정확한 연결관계를 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 전입신고 | 대항력 / 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬철 본건 101호 전부 |
2,000,000원 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 |
인수 가능성 확인 배당 여부 및 실제 인수액 미확정 |
| (주)수현건설 102호·103호 전부 |
1,000,000원 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 |
다른 호실 점유 101호 보증금과 합산 금지 |
| 김성철 45㎡ 점유 |
3,000,000원 | 2023.03.10 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
인수 대상 아님 말소기준권리 이후 전입 · 점유 호실 확인 필요 |
현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 명세서상 명시된 인수권리와 배당 계산을 반영한 값이지, 박찬철의 대항력 미확인 문제까지 해소되었다는 의미는 아닙니다. 101호 임차인의 실제 대항요건과 보증금 배당 여부를 확인한 후 최종 인수액을 확정해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 24,010,000원입니다. 감정가 70,000,000원에 비하면 34.3% 수준이지만, 감정가는 실제 거래가격과 동일하지 않습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상가동 근린생활시설이므로, 해당 상가의 최근 거래가격과 임대 수요, 현재 이용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 24,010,000원 | 34.3% | 54,458,025원 |
| 4회 유찰 시 | 16,807,000원 | 24.01% | 61,531,371원 |
| 5회 유찰 시 | 11,764,900원 | 16.81% | 66,482,713원 |
회차가 진행될수록 최저가격은 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 이 미배당 채권액 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 최종 부담은 매각으로 소멸하지 않는 권리와 임대차관계에 따라 별도로 결정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 832,180원 |
| 1. 근저당 · 원주농업협동조합 | 61,200,000원 | 23,177,820원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,935,845원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 77,635,845원 | 23,177,820원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 54,458,025원 |
집행비용과 배당액은 현재 최저가 낙찰을 가정한 추정치입니다. 원주농업협동조합의 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 확정 채권액과 공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태백시 문곡동 소재 장성여자고등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 남측에는 폭 약 6m 내외의 도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 아파트 단지의 상가동이므로 주거용 아파트와 동일한 용도나 수요를 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
- 시설. 공동 위생설비 등이 구비되어 있으나 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다. 내벽은 판넬·페인팅 마감, 외벽은 인조석 마감 등으로 조사되었습니다.
- 토지 관련. 제2종일반주거지역·아파트지구·개발촉진지구·폐광지역진흥지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 177,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 상가 내부의 사용 가능 상태와 수리 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린생활시설입니다. 현재 최저가와 주변 상가의 실제 거래가격을 직접 비교한 근거가 없으므로, 감정가 대비 하락 폭만으로 환금성이나 매각 적정가격을 긍정적으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 박찬철 대항요건 확인. 보증금 2,000,000원의 임차인에 대해 사업자등록 등 대항요건, 실제 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 미상 상태에서 인수액 0원을 확정값으로 판단하지 마세요.
- 다른 호실과의 점유 구분. (주)수현건설은 102호·103호 점유로 기재되어 있습니다. 김성철의 45㎡ 점유 부분도 실제 호실을 확인해 101호와의 관계를 정리해야 합니다.
- 공동담보 확인. 원주농업협동조합 근저당권의 공동담보에 102호와 103호가 포함되어 있습니다. 각 호실의 매각 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 매각물건명세서에서도 체납관리비의 별도 확인을 요구하고 있습니다. 관리주체를 통해 미납 내역과 공용부분 관리비의 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표의 수치는 확정 배당금이 아닙니다.
- 상가 사용 가능 여부. 위생설비의 정상 사용 가능 여부, 현재 영업·점유 상태, 내부 시설의 수리 필요 여부 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 현재 최저가 24,010,000원이 실제 상가 시세보다 낮은지, 해당 호실의 거래·임대 사례와 비교한 후 입찰가를 정해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 감정가 70,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 24,010,000원까지 내려온 태백 유브리안아파트 상가동 근린생활시설입니다. 원주농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 명세서에도 명시적인 인수권리가 없다는 점은 권리관계에서 확인되는 긍정적인 요소입니다.
그러나 101호 전부를 점유하는 박찬철의 대항력은 아직 확정되지 않았습니다. 다른 호실의 임대차와 공동담보 관계도 구분해야 하며, 세금 배당과 체납관리비, 상가 설비의 사용 가능 여부 역시 입찰 전 확인해야 합니다.
무엇보다 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 일반 아파트가 아닌 상가라는 특성과 반복 유찰 이력까지 감안하면, 현재 단계에서는 가격보다 권리·점유·이용상태의 추가 확인이 우선입니다. 본건 임차인의 대항력과 실제 인수 부담을 확정하고, 주변 상가의 거래 및 임대 사례를 검증한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.
