34,300,000원
춘천지방법원 2025타경30474. 소재지는 태백시 문곡동 120 유브리안아파트 상가동 1층102호입니다. 사건의 용도 표기는 아파트이지만 감정평가서의 실제 이용상태는 근린생활시설로 기재돼 있으므로, 일반 주거용 아파트 세대처럼 해석해서는 안 됩니다. 감정가는 70,000,000원, 현재 최저매각가는 34,300,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2014.04.09 원주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 61,200,000원이고, 이후 설정된 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가격과 점유관계는 별개의 문제입니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30474 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 문곡동 120 유브리안아파트 상가동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 상가동 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 25층 구조 · 본건 1층102호 |
| 현재 공유자 | 곽용민 49분의 14 · 김경순 49분의 14 · 조시현 49분의 6 · 조형준 49분의 6 · 찐티김토아 49분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 51,694,576원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
2014.04.09 임의경매 매각으로 조영수·곽용민·김경순이 공유자로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 원주농업협동조합 근저당권 61,200,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 조영수 지분에 태백시·원주시·국의 압류와 주식회사오케이저축은행·강원신용보증재단의 가압류가 이어졌으며, 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
2025.06.19에는 조영수 지분 전부가 2025.02.21 상속을 원인으로 조시현 49분의 6, 조형준 49분의 6, 찐티김토아 49분의 9로 이전됐습니다. 현재 등기상 공유자는 곽용민·김경순·조시현· 조형준·찐티김토아입니다.
② 임차·점유관계 — 102호 점유자의 대항력은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬철 | 본건 기호1번(101호) 전부 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)수현건설 | 본건 기호2번(102호), 기호3번(103호) 전부 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성철 | 45㎡ | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
(주)수현건설은 기호2번인 102호와 기호3번인 103호 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 보증금은 1,000,000원입니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수도, 반대로 “무조건 인수 없음”으로 확정할 수도 없습니다.
김성철은 45㎡를 점유하고 보증금 3,000,000원, 전입신고일은 2023.03.10입니다. 말소기준권리인 2014.04.09보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 박찬철은 기호1번 101호 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있어 102호와 점유부분이 다릅니다.
③ 가격 판단 — ‘감정가 49%’와 ‘시세 대비 49%’는 다르다
현재 최저매각가 34,300,000원은 감정가 70,000,000원의 49% 수준입니다. 하지만 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 34,300,000원이 시장가격보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
특히 상가동 근린생활시설은 일반 아파트 주거세대와 이용·수요 성격이 다르므로, 아파트라는 사건 용도 표기만 보고 주거용 시세를 대입하는 것도 적절하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 현장 임대수익·공실 여부·실제 거래사례 등을 확인한 뒤 별도로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 을구 6번 근저당권 · 원주농업협동조합 | 61,200,000원 | 33,282,600원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,935,845원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 강원신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 77,635,845원 중 예상 배당액은 33,282,600원이고 미배당액은 44,353,245원입니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 44,353,245원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 54,458,025원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 61,531,371원 | 0원 |
배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 이 숫자는 점유자의 대항력 미상 문제가 실제 인수로 연결되지 않는다는 가정 아래의 계산입니다. 따라서 최저가가 더 내려간다고 해서 점유 확인의 중요성이 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장성여자고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 로폭 약 6M 내외 도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물이며 외벽은 인조석마감 등, 내벽은 판넬·페인팅마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 공동 위생설비 등이 구비돼 있으나 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 부정형 평지의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 558.1㎡, 공시지가는 177,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·아파트지구·도시계획구역·개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
- 임대. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 현황조사에는 별도의 점유관계가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 102호 점유 확인. (주)수현건설이 102호·103호 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 대항력 과단정 금지. 전입신고일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 상가동 101호와 103호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 34,300,000원은 감정가 49%이지만 실거래 시세와 비교된 숫자가 아닙니다. 실제 상가 거래·임대수익·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 공동 위생설비는 사용 가능 여부 확인이 필요합니다.
- 체납관리비. 매각물건명세서 비고에 체납관리비 별도 확인 요망이 명시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명료합니다. 2014.04.09 원주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 102호를 포함해 점유하는 (주)수현건설의 대항력은 미상입니다. 여기에 이 물건은 상가동의 근린생활시설이고 실거래 시세 비교 근거가 없어, 최저가 34,300,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
