춘천지방법원 2025타경30474. 등기상 대상은 유브리안아파트 상가동이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 공유자는 곽용민 49분의 14, 김경순 49분의 14, 조시현 49분의 6, 조형준 49분의 6, 찐티김토아 49분의 9입니다. 2014년 4월 9일 임의경매 매각으로 조영수·곽용민·김경순이 공유 취득했고, 같은 날 원주농업협동조합 앞으로 채권최고액 61,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 조영수 지분에는 태백시·원주시·국의 압류와 오케이저축은행·강원신용보증재단의 가압류가 이어졌고, 2025년 경매개시결정 뒤 조영수 지분 전부가 상속으로 조시현·조형준·찐티김토아에게 이전됐습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30474 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 문곡동 120 유브리안아파트 상가동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 상가동 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 구조 |
| 공유자 | 곽용민 49분의 14 · 김경순 49분의 14 · 조시현 49분의 6 · 조형준 49분의 6 · 찐티김토아 49분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2014.04.09 원주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 61,200,000원 |
| 청구액 | 51,694,576원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
등기상 핵심은 단순합니다. 2014.04.09 원주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 발생한 조영수 지분 압류·가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬철 | 본건 기호1번(101호) 전부 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)수현건설 | 본건 기호2번(102호), 기호3번(103호) 전부 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성철 | 45㎡ | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박찬철은 기호1번 101호 전부로 조사돼 102호 점유와 구분됩니다. (주)수현건설은 기호2번인 102호를 직접 포함해 점유하고 있어 본건에서 가장 중요한 확인 대상입니다. 김성철은 점유 부분이 45㎡로만 기재돼 있으며, 전입일은 2023.03.10으로 말소기준권리인 2014.04.09보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 시세판단은 별개
감정가는 70,000,000원, 현재 최저매각가는 24,010,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 16,807,000원, 5회 유찰 시 11,764,900원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 2. 근저당 · 원주농업협동조합 | 61,200,000원 | 23,177,820원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,935,845원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 77,635,845원, 예상 배당액은 23,177,820원, 총 미배당은 54,458,025원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 의뢰목록상 근린생활시설입니다. 아파트 주거 호실로 가정하면 안 됩니다.
- 위치. 태백시 문곡동 장성여자고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6M 내외의 도로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·아파트지구·도시계획구역이며, 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 177,400원/㎡, 토지면적은 558.1㎡이며 평지·가로장방·소로각지로 기재돼 있습니다.
- 설비. 공동 위생설비 등이 있으나 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 점유자 확인. (주)수현건설의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 김성철 점유 범위 확인. 자료에는 45㎡로만 표시돼 있으므로 실제 점유 위치를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 체납관리비 확인. 매각물건명세서 비고에 체납관리비 별도 확인이 명시돼 있습니다.
- 시설 사용 가능 여부. 공동 위생설비는 구비돼 있으나 사용 가능 여부 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 결론 내리지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “점유위험 0”은 다릅니다
이 사건은 등기만 보면 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 소멸하고, 배당모형에서도 매수인 인수액이 0원으로 잡힌 구조입니다. 그러나 대상 102호를 포함해 (주)수현건설이 점유하고 있고 전입신고일·확정일자가 미상이라는 점이 남습니다. 여기에 3회 유찰된 근린생활시설이고 실거래 비교 근거도 없어, 현재 최저가 24,010,000원을 곧바로 ‘싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 권리등기보다 임차인 원본 확인이 먼저이고, 그다음이 가격 판단입니다.
