춘천지방법원 2025타경30474. 등기상 유브리안아파트 상가동 1층 103호이고, 감정평가 이용상황은 근린생활시설입니다. 감정가 70,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 24,010,000원입니다. 등기 권리관계의 기준점은 2014.04.09. 설정된 원주농업협동조합 근저당권 61,200,000원이며, 그 뒤의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 (주)수현건설이 본건 기호2번 102호와 기호3번 103호 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 보증금은 1,000,000원입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없고 배당 계산도 인수 0원으로 잡혀 있지만, 입찰 전 점유·사업자등록·대항요건의 원본 확인이 필요한 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30474 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 문곡동 120 유브리안아파트 상가동 1층103호 |
| 용도 / 이용상황 | 아파트 상가동 · 근린생활시설 |
| 소유관계 | 곽용민 · 김경순 · 조시현 · 조형준 · 찐티김토아 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2014.04.09. 원주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 61,200,000원 |
| 청구액 | 51,694,576원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 압류·가압류는 소멸
2014.04.09. 임의경매로 조영수·곽용민·김경순이 공유지분을 취득했고, 같은 날 원주농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 조영수 지분에 붙은 태백시 압류, 오케이저축은행 가압류, 원주시 압류, 강원신용보증재단 가압류, 국세 압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 103호의 미상 점유가 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬철 | 본건 기호1번(101호) 전부 | 2,000,000원 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)수현건설 | 본건 기호2번(102호), 기호3번(103호) 전부 | 1,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성철 | 45㎡ | 3,000,000원 | 없음 2023.03.10. 전입 | 미상 | 해당 없음 |
박찬철은 101호 전부 점유로 조사돼 103호와는 구분됩니다. 반면 (주)수현건설은 102호와 103호 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일이 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 김성철은 2023.03.10. 전입으로 2014.04.09. 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력이 없습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 34%, 시세 대비 평가는 보류
현재 최저매각가는 24,010,000원으로 감정가 70,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 16,807,000원, 5회 유찰 시 11,764,900원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 감정가 대비 낙폭은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 확인된 실거래 비교값이 없어 최저가가 실제 시세보다 싼지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 특히 감정평가상 이용상황이 근린생활시설인 상가동 물건이므로 주거용 아파트 가격과 같은 방식으로 비교해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 2. 근저당 · 원주농업협동조합 | 61,200,000원 | 23,177,820원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,935,845원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 832,180원을 제외한 23,177,820원이 원주농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 77,635,845원 중 미배당액은 54,458,025원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성여자고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 공동 위생설비가 있으나 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·아파트지구·도시계획구역이며, 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 177,400원/㎡이고 지목은 대, 지형은 평지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 점유 확인. (주)수현건설의 실제 점유상태와 전입·사업자등록 등 대항요건을 현황조사 원본 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 김성철 점유부분 확인. 45㎡ 점유 기록이 어느 호에 대응하는지 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 34%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 체납관리비는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 설비. 공동 위생설비의 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙폭”보다 미상 점유와 실제 상가가치가 먼저다
등기만 보면 기준권리 이후의 압류·가압류가 소멸하고 명세서상 별도 인수권리도 없어 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 현황조사상 103호를 포함해 점유하는 (주)수현건설의 대항력은 가능·미상이고, 김성철의 45㎡ 점유 기록도 실제 대상과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
가격은 감정가 70,000,000원에서 24,010,000원으로 내려왔지만, 비교할 실거래값이 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 점유·대항요건 확인 → 실제 근린생활시설 시세 확인 → 세금·관리비 확인입니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기에는 확인해야 할 변수가 남아 있습니다.
