춘천지방법원 2025타경30474. 태백시 문곡동 유브리안아파트의 주거호가 아닌 상가동 1층 103호입니다. 감정평가 이용상태 역시 근린생활시설로 확인됩니다. 말소기준권리는 2014년 4월 9일 설정된 원주농업협동조합 근저당권 61,200,000원이고, 그 뒤의 압류·가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계를 “인수 0원” 한 문장으로 끝내기에는 점유조사가 남습니다. 현황조사에는 (주)수현건설이 102호와 103호 전부를 보증금 1,000,000원에 점유하는 것으로 기재돼 있으나, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 김성철은 전입신고일이 2023년 3월 10일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30474 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 문곡동 120 유브리안아파트 상가동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 상가동 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 |
| 현재 공유자 | 곽용민 49분의 14 · 김경순 49분의 14 · 조시현 49분의 6 · 조형준 49분의 6 · 찐티김토아 49분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 51,694,576원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.09. 원주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 61,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014년 4월 9일 임의경매 매각으로 조영수·곽용민·김경순이 지분을 취득한 날, 원주농업협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 조영수 지분에 붙은 태백시·원주시·국의 압류, 오케이저축은행과 강원신용보증재단의 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 103호 전부 점유자의 대항력이 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬철 | 101호 전부 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)수현건설 | 102호·103호 전부 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김성철 | 45㎡ | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
103호와 직접 연결돼 적시된 점유자는 (주)수현건설입니다. 보증금은 1,000,000원으로 확인되지만 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 확인하는 것이 맞습니다.
김성철은 전입신고일이 2023.03.10.로 말소기준권리인 2014.04.09.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 박찬철은 101호 전부 점유자로 기재돼 있으므로 103호 권리분석과는 점유 호수를 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격·회차 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가 70,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 상가동 근린생활시설인 만큼 실제 거래가치·임대수익·공실 가능성과 대조하지 않고 “반값이니 싸다”고 결론내려서는 안 됩니다.
유찰 시나리오는 3회 유찰에서 24,010,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰에서 16,807,000원(감정가 24.01%)입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 44,353,245원 → 54,458,025원 → 61,531,371원으로 커집니다. 이 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니지만, 점유자의 대항력 여부는 별개의 인수 판단 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당 · 원주농업협동조합 | 61,200,000원 | 33,282,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,935,845원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 77,635,845원 중 예상배당은 33,282,600원이며, 총 미배당은 44,353,245원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 말소기준 근저당은 101호·102호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당관계도 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 의뢰목록상 이용상황은 근린생활시설입니다. 주소에 ‘유브리안아파트’가 포함돼 있어도 주거용 아파트 호실로 보면 안 됩니다.
- 입지. 장성여자고등학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 아파트·근린생활시설·주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·아파트지구·도시계획구역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 177,400원/㎡, 평지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공동 위생설비 등이 구비돼 있으나 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)수현건설의 대항력 확인. 103호 전부 점유, 보증금 1,000,000원으로 조사됐으나 전입신고일이 미상입니다. 가장 먼저 확인할 항목입니다.
- 점유범위 대조. 김성철은 45㎡ 점유로 기재돼 있으므로 실제 점유 위치와 (주)수현건설의 ‘103호 전부’ 기재가 어떻게 병존하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 점유자의 우선변제와 미배당 보증금 승계 가능성을 판단하려면 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 상가동 101호·102호와 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 체납관리비. 매각물건명세서에도 체납관리비 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 상가 환금성. 감정가 49%라는 비율보다 실제 임대수요·공실·영업 가능성·재매각 가능성을 우선 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 물건은 감정가 70,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 34,300,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고 명세서에 적힌 인수권리도 없습니다. 하지만 103호 전부를 점유하는 (주)수현건설의 대항력 여부가 미상이라는 한 가지 확인사항이 실질취득비용을 확정하지 못하게 합니다.
게다가 용도는 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자 자체에 가격 가점을 주기보다는 점유관계 확인 → 세금·공동담보 배당 확인 → 실제 임대·환금성 검토 순서로 접근하는 것이 적절합니다. 권리는 대체로 정리형이지만, 입찰 판단은 아직 확인할 것이 남은 물건입니다.
