176,890,000원
대전지방법원 2025타경503169. 대전 동구 원동 중앙로200번길 66, 통칭 DMC중앙스퀘어 2층 202호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 해당 호실의 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이지만 감정 현황은 203호·205호와 함께 사회복지시설로 이용 중입니다. 소유자는 황진욱이며 2017.01.26 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 오케이저축은행 근저당권 2건, 백제 새마을금고 가압류, 국세·지방세 압류 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 실질적인 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에서 사단법인 한국농아인협회의 점유가 확인됐지만 보증금과 대항요건 기준일이 확인되지 않았기 때문에 대항력 有로 단정할 수도, 인수 0원으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 원동 60-4 2층202호 · 대전광역시 동구 중앙로200번길 66 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 사회복지시설 |
| 건물 | 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 제2층 · 사용승인일 1995.07.25 |
| 소유자 | 황진욱 (2017.01.26 소유권이전 · 2017.01.20 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 176,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔일삼유동화전문 유한회사 / 974,807,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2017.01.26 접수 제4269호 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 오케이저축은행 근저당권 2건과 백제 새마을금고 가압류, 세금 압류, 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 과거의 신탁과 일부 경매개시결정·가압류는 이미 말소된 기록입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 이용 현황 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 한국농아인협회 | 사회복지시설 · 203호·205호와 함께 수화통역센터 이용 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 점유 사실은 확인되지만 전입 관련 기준일과 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 점유자로 단정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 말소기준보다 앞서는 것으로 확인될 경우에는 미배당 보증금이 매수인에게 영향을 줄 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득액을 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’, 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 176,890,000원으로 감정가 361,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 없어 이 49%를 시장가 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 특히 현재 점유자의 인수 가능액도 미확정이므로 가격 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 176,890,000원 + 실제 인수액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,276,460원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,020,000,000원 | 173,613,540원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 백제 새마을금고 | 523,214,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,615,214,810원, 예상 배당액은 173,613,540원, 미배당은 1,441,601,270원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는 경우 선차감될 수 있고, 점유자의 최우선·우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전우체국 북서측 인근으로 각종 도·소매 전통시장, 근린생활시설, 상업·업무시설 및 관공서가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대전역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 202호는 203호·205호와 함께 대전광역시 농아인협회 수화통역센터로 이용 중이며, 공부상 근린생활시설(일반음식점)과 현황이 다릅니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로, 4필지 일단의 장방형 토지입니다. 북동측 약 15미터, 남서측·남동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 2,806,000원/㎡이며 토지면적은 383.1㎡, 지목은 대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 사단법인 한국농아인협회의 보증금, 대항요건 기준일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득액으로 판단. 현재 가격 판단 기준은 최저가 176,890,000원 자체가 아니라 176,890,000원에 실제 인수액을 더한 금액입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사회복지시설입니다. 현황 이용과 향후 사용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 인접호 통합 이용. 202호가 203호·205호와 함께 수화통역센터로 이용 중이므로 물리적 구획, 출입, 원상복구 및 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 보류. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실거래 비교가 확보되기 전에는 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계 및 세금 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유자다
이 사건은 감정가 361,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 176,890,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 등기만 보면 2017.01.26 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조가 비교적 선명합니다. 하지만 현재 사회복지시설로 사용 중인 202호에는 사단법인 한국농아인협회의 점유가 확인됐고, 보증금·대항요건·우선변제 여부가 미상입니다.
게다가 동일·유사 실거래 비교가 없어 176,890,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 내려왔나”가 아니라 점유자의 실제 인수 가능액을 확인한 뒤 실질취득액을 확정할 수 있느냐입니다. 등기상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 점유관계가 해소되기 전에는 공격적으로 평가하기 어렵습니다.
