대전지방법원 2025타경503169. 대전광역시 동구 원동 60-4의 2층 204호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이며, 건물은 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물입니다. 사용승인일은 1995.07.25입니다. 현재 최저매각가는 290,080,000원으로 감정가 592,000,000원의 49% 수준까지 내려와 있습니다.
권리의 기준점은 2017.01.26 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고 황진욱이 채무자입니다. 이후 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권, 백제 새마을금고 가압류, 대전광역시 동구와 국의 압류, 현재 경매개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감될 수 있어, 배당표의 후순위 미배당 규모는 실제와 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503169 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 원동 60-4 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 황진욱 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 290,080,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가 대비 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔일삼유동화전문 유한회사 / 974,807,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2015년 설정됐던 주식회사부림저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2017.01.26 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 주식회사오케이저축은행 근저당권 2건, 백제 새마을금고 가압류, 대전광역시 동구 및 국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서는 매수인 인수 0원으로 반영돼 있습니다.
② 점유·임차 — 공실 기록과 점유자 기재를 함께 봐야 한다
| 점유자 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 한국농아인협회 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 사단법인 한국농아인협회가 점유자로 기재돼 있으나, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 아무 권리가 없다고 단정해서도 안 됩니다.
감정평가 이용상태는 기호(2)[204호]를 근린생활시설(현황 공실)로 적고 있습니다. 반면 기호(1)[202호]와 기호(3)[205호]는 인접 203호와 함께 “대전광역시 농아인협회 수화통역센터”로 이용 중인 것으로 조사돼 있습니다. 204호의 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 290,080,000원으로 감정가 592,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 사실만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건의 시세 판단은 감정가 대비 할인율만으로 할 수 없습니다. 실제 응찰 판단에서는 동일·유사 근린생활시설의 거래가격과 임대수익, 공실 상태를 별도로 확인해야 하며, 현재 가격을 단순히 “시세보다 싸다”고 표현할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 290,080,000원 | 285,218,880원 | 1,329,995,930원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 203,056,000원 | 199,413,216원 | 1,415,801,594원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 142,139,200원 | 139,349,251원 | 1,475,865,559원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 290,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,861,120원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,020,000,000원 | 285,218,880원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 백제 새마을금고 | 523,214,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,615,214,810원 가운데 예상배당은 285,218,880원이고, 총 미배당은 1,329,995,930원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전우체국 북서측 인근이며 각종 도·소매 전통시장, 근린생활시설, 상업·업무시설 및 관공서가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대전역 및 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호(2)[204호]는 근린생활시설이며 현황 공실입니다.
- 건물. 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물로 사용승인일은 1995.07.25입니다. 위생·급배수 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 도로. 북동측으로 로폭 약 15미터, 남서측 및 남동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 실제 점유 재확인. 감정평가에는 공실, 현황조사에는 사단법인 한국농아인협회가 기재돼 있어 현장 점유상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 확인. 점유자의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 보고 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 290,080,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인율 자체를 실거래 시세 할인으로 해석하지 않아야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 204호가 근린생활시설 현황 공실이므로 실제 임대 가능 조건과 상권 내 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 점유·시세 확인이 먼저
이 물건은 등기상 구조만 보면 말소기준이 명확하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 안전형으로 단정하기에는 한 가지 중요한 확인사항이 남습니다. 감정평가상 204호는 근린생활시설·현황 공실인데 현황조사에는 사단법인 한국농아인협회가 점유자로 기재돼 있으며 전입신고일과 보증금은 미상입니다. 이 점유자가 204호와 어떤 관계인지 확인되기 전에는 대항력 위험을 0으로 볼 수 없습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 290,080,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 낙폭은 실거래 시세와 동일하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 등기 말소 자체보다 204호 점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 가격은 아직 확인이 필요한 물건입니다.
