대전지방법원 2025타경503169. 대전 동구 원동 DMC중앙스퀘어 2층 205호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 현황에서는 205호가 인접한 202호·203호와 함께 대전광역시 농아인협회 수화통역센터로 이용되고 있습니다. 감정가 306,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 149,940,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 소유자 황진욱 명의로 이전된 2017.01.26 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 오케이저축은행 근저당 2건, 백제 새마을금고 가압류, 세금 관련 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 인수 0원과 점유·임차관계의 안전은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503169 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 원동 60-4 2층205호 · 중앙로200번길 66 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 205호는 202호·203호와 함께 대전광역시 농아인협회 수화통역센터로 이용 |
| 건물 | 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 · 사용승인일 1995.07.25 |
| 소유자 | 황진욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 974,807,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 농협은행 근저당
말소기준권리는 2017.01.26 접수된 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 1,020,000,000원입니다. 이후의 오케이저축은행 근저당권 2건과 백제 새마을금고 가압류, 대전광역시 동구 및 국의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 2020년·2021년·2023년의 경매개시결정은 이미 취하 또는 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인이 필요한 핵심
| 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 한국농아인협회 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에서 확인된 점유자는 사단법인 한국농아인협회입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 보증금과 전입·확정일자를 확인하기 전에는 이를 임차관계까지 포함한 확정적 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,020,000,000원 | 147,040,840원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 백제 새마을금고 | 523,214,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,940,000원 가정 시 집행비용 2,899,160원을 제외한 147,040,840원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권액 1,615,214,810원 대비 미배당은 1,468,173,970원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 149,940,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 104,958,000원, 감정가 34.3%, 4회 유찰 시 73,470,600원, 감정가 24.01%입니다. 할인폭만 보면 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전우체국 북서측 인근 DMC중앙스퀘어로, 각종 도·소매 전통시장, 근린생활시설, 상업·업무시설 및 관공서가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대전역 및 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 현황 이용. 205호는 202호 및 인접 203호와 함께 대전광역시 농아인협회 수화통역센터로 이용 중입니다.
- 건물. 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물이며 사용승인일은 1995.07.25입니다. 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구 등에 해당합니다. 공시지가는 2,806,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 15미터, 남서측 및 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 최우선 확인. 사단법인 한국농아인협회의 전입·사업자등록 여부, 점유 개시일, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 호실 결합 사용 확인. 205호가 202호·203호와 함께 수화통역센터로 사용되고 있으므로 벽체·출입동선·독립사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 306,000,000원 대비 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 단순 할인율만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2017.01.26 농협은행 근저당이며 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 점유관계 확인이 먼저다
현재 최저매각가 149,940,000원은 감정가 306,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2017년 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 현황 점유입니다. 사단법인 한국농아인협회가 조사됐으나 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 감정평가에서도 임대관계가 미상입니다. 따라서 현재는 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 205호가 다른 호실과 함께 사회복지시설로 사용되고 있고 비교 가능한 실거래 자료도 없어, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유·임차 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
