의정부지방법원 2025타경2411. 파주시 목동동 엠디프라자 7층 701호에 위치한 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 목욕장이고, 현장에는 남자 욕탕이 위치합니다. 소유자는 주식회사씬작이며, 2023년 6월 23일 소유권을 취득하면서 오포농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 2023년 임의경매가 한 차례 개시됐다가 취하됐고, 2025년 다시 오포농업협동조합의 임의경매개시결정과 파산관재인 측의 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 24% 수준이지만, 경매절차의 반복과 큰 폭의 유찰을 가격 매력의 증거로 해석할 수는 없습니다. 특히 상업용 특수시설은 감정가와 실제 매수 가능 가격 사이에 큰 차이가 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

권리분석의 출발점은 2023년 6월 23일 설정된 오포농업협동조합 근저당권입니다. 2018년 우리은행 근저당권은 2023년 6월 23일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준권리는 오포농업협동조합의 을구 2번 근저당권입니다.

오포농업협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025년 임의경매개시결정 및 청산을 위한 형식적 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기입니다. 파주시 압류와 국세 관련 압류, 과거 임의경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 (주)미미랜드(김도건) 1명입니다. 임차 범위는 701호뿐 아니라 같은 건물의 801호·901호까지 포함됩니다. 조사된 전입일은 2023년 6월 30일로 말소기준권리인 2023년 6월 23일보다 늦습니다.

② 가격 분석 — 76% 할인처럼 보여도 시세 판단은 별개

감정가 2,078,000,000원 대비 최저매각가는 498,928,000원으로 낮아졌습니다. 4회 유찰을 거친 현재 회차의 감정가 대비 비율은 24.01%입니다.

하지만 이 숫자는 어디까지나 과거 감정평가액과 현재 최저매각가의 비율입니다. 현재 거래 가능한 가격과 비교한 할인율이 아닙니다. 특히 목욕장과 같은 특수 목적의 상업시설은 영업 가능 여부, 내부 설비, 용도변경 가능성, 시설 복구비 및 수요층에 따라 실제 매각 가능한 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

5회·6회 유찰은 향후 유찰이 발생한다고 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일과 매각조건은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 위 실질취득금액은 권리상 인수액을 합산한 기준이며 취득세·복구비·관리비 등은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 498,928,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지는 오포농업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액은 5,200,000,000원이지만, 현재 가정 매각가에서 실제 예상 배당액은 491,538,720원입니다.

집행비용은 추정액입니다. 근저당 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보물의 배당관계와 실제 채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당 변화

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 목동동 산들초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 건물과 대단지 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 북서측·북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접하며 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 근린생활시설 중 목욕장으로 이용됐으며, 해당 701호에는 남자 욕탕이 위치합니다. 주거용 아파트처럼 일반적인 전월세 또는 매매 수요를 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 사우나 관련 설비가 설치된 건물입니다. 다만 현재 승강기 미운행, 전기와 사우나용 수도 단절, 출입통제 상태로 설비의 정상 작동 여부와 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역으로, 상대보호구역·가축사육제한구역 등과 관련된 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있으므로 실제 적용 범위와 취득·이용 요건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,421,000원/㎡로 조사됐습니다. 이는 701호의 개별 매매시세나 구분소유자의 대지지분 가치를 직접 뜻하지 않습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 현재 영업중단 상태와 시설 노후·복구 문제는 별도로 판단해야 합니다.
• 환금성. 목욕장이라는 특수 용도, 설비 단절, 영업중단 및 4회 유찰 이력이 동시에 나타납니다. 일반적인 상가보다 매수 수요가 제한될 가능성이 있어, 재매각과 재임대 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 매각대상 확인. 분석 대상은 엠디프라자 7층 701호입니다. 801호·901호는 공동담보 및 임차범위에 등장하므로, 각각의 경매 대상 여부와 매각단위, 대지권을 매각물건명세서로 구분해 확인해야 합니다.
• 목욕장 설비 실사. 남자 욕탕, 급배수시설, 사우나 설비, 전기 설비의 가동 가능 여부를 확인하고, 재운영 시 필요한 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 승강기·전기·수도 복구. 승강기 미운행, 전기·사우나용 수도 단절 및 출입통제 사유를 확인해야 합니다. 건물 공용설비 문제인지 해당 시설의 개별 문제인지 구분하는 것이 중요합니다.
• 임차관계 재확인. (주)미미랜드(김도건)의 보증금 100,000,000원, 월차임 20,000,000원, 701·801·901호를 아우르는 임차범위와 사업자등록·점유·확정일자·배당요구 관계를 재확인해야 합니다.
• 공실·인도 상태. 현재 영업종료로 비워진 상태라는 명세서 기재와 실제 현장 상태가 일치하는지 확인해야 합니다. 잔존 집기, 영업설비 및 동산의 소유관계도 점검 대상입니다.
• 공동담보 배당관계. 오포농업협동조합의 채권최고액 5,200,000,000원은 공동담보 구조입니다. 801호·901호의 경매진행과 배당관계가 본건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 복수 경매개시결정. 2025타경2411 임의경매와 2025타경2381 청산을 위한 형식적 경매의 진행상태 및 매각절차 관계를 법원에서 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 매수하지 말고, 유사 근린생활시설의 실제 거래가격, 예상 임대수익, 시설 복구비 및 용도전환 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 장기 영업중단 시설이므로 공용관리비 체납과 전기·수도 등 재공급 조건을 확인해야 합니다. 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비 등은 별도 비용으로 고려해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 공고를 최종 확인하고, 매각조건의 변경 여부를 입찰 직전까지 점검해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건의 가장 강력한 숫자는 감정가 2,078,000,000원에서 498,928,000원까지 떨어진 최저매각가입니다. 하지만 숫자가 극적으로 낮아졌다는 사실이 곧 투자기회가 있다는 뜻은 아닙니다.

권리분석 측면에서는 오포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 역시 말소기준 이후 전입한 대항력 없는 임차인으로 분류돼, 현재 산정된 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다.

반면 투자 관점의 불확실성은 큽니다. 영업중단된 목욕장, 승강기 미운행, 전기·수도 단절, 출입통제, 4회 유찰, 공동담보 및 복수 경매절차를 함께 검토해야 합니다. 최근 비교 가능한 거래가격도 검증되지 않아 현재 최저매각가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성과 시설 재사용 가능성은 검증되지 않은 고위험 특수시설입니다. 매수 후 운영·임대·재매각의 구체적인 계획과 비용 검증 없이는 감정가 대비 할인율만을 근거로 입찰하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 투자 판단은 매우 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.