의정부지방법원 2025타경2411. 파주시 목동동 엠디프라자 7층 701호의 근린시설로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(목욕장)입니다. 현재 소유자는 주식회사씬작이고, 말소기준권리는 2023.06.23. 설정된 오포농업협동조합 근저당권 5,200,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 물건의 판단 포인트는 권리만이 아닙니다. 감정가 2,078,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,018,220,000원, 감정가의 49%입니다. 그렇더라도 실거래 자료가 확인되지 않으므로 낙찰가가 시세보다 낮은지 여부는 별도로 검증해야 합니다. 더구나 영업종료 후 공실 상태이고 승강기·전기·사우나용 수도의 운용상 제약이 확인돼, 재가동 비용과 환금성 점검이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 949 엠디프라자 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(목욕장) · 영업 중단 |
| 소유자 | 주식회사씬작 |
| 감정가 / 최저가 | 2,078,000,000원 / 1,018,220,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.06.23. 오포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 청구액 | 4,566,330,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
현재 소유권은 2023.06.23. 주식회사씬작으로 이전됐고, 같은 날 오포농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.12.02. 파주시 압류는 이후 2024.12.09. 해제됐고, 2025.01.24. 국 압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.05.16. 오포농업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.05.19. 파산자 주식회사 씬작의 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)미미랜드(김도건) | 7,8,9층 701,801,901호 | 100,000,000원 | 20,000,000원 | 2023.06.30. | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
확인된 임차인 (주)미미랜드(김도건)의 전입일은 2023.06.30.으로, 말소기준권리인 오포농업협동조합 근저당권 설정일 2023.06.23.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 100,000,000원, 차임은 20,000,000원으로 조사됐지만, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 또한 현황상 현재 영업이 종료돼 모두 비워진 상태로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 1,018,220,000원은 감정가 2,078,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 실거래 시세 자료가 없어 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,018,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,582,200원 |
| 2. 근저당 · 오포농업협동조합 | 5,200,000,000원 | 1,005,637,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 오포농업협동조합 근저당권의 미배당은 4,194,362,200원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 목동동 산들초등학교 남동측 인근이며, 상업·업무용 건물, 대단지 아파트, 각급 학교 및 공원이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 용도. 근린생활시설인 목욕장으로 이용됐으며 현장조사 당시 영업 중단 상태입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 사우나 관련 설비가 갖춰져 있으나, 현재 승강기 미운행, 전기와 사우나용 수도 중단, 출입통제 상태입니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가 3,421,000원/㎡, 토지면적 1,148.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 2,078,000,000원과 현재 최저가 1,018,220,000원의 차이만 보고 입찰가를 정하지 말고, 실제 상가·근린시설 거래 및 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 설비 재가동. 승강기 미운행, 전기와 사우나용 수도 중단 상태이므로 재가동 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 영업 중단·공실. 현재 모두 비워진 상태인 만큼 기존 영업의 연속성을 전제로 수익을 계산하면 안 됩니다.
- 목욕장 용도. 일반 상가와 달리 사우나 관련 설비와 공간구성이 존재하므로 재사용·용도전환 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 임차관계. (주)미미랜드(김도건)의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 입찰 전 현장 점유 상태와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 외 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격과 활용성은 보수적으로”
이 물건은 권리만 보면 말소기준권리가 분명하고, 확인된 임차인의 전입도 그 이후여서 매수인 인수액이 0원으로 예상됩니다. 그러나 현재 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력이 높다고 평가하기는 어렵습니다. 영업종료·공실, 승강기 미운행, 전기·사우나용 수도 중단, 출입통제라는 운영상 문제가 있고, 무엇보다 실거래 비교 자료가 없어 시장가치 검증이 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 추가 검증. 이 물건은 낙찰가 자체보다 목욕장 시설의 재사용 가능성과 재가동 비용, 향후 환금성을 얼마나 보수적으로 계산하느냐가 핵심입니다.
