말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 없으나 영업중단 상태와 임차 관계 확인 필요성으로 보수적 접근이 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 근린시설(목욕장)이고 현장조사상 영업 중단 상태입니다. 가격은 감정가 대비 낮아졌지만, 낙찰 후 활용·운영 가능성이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
2,066,000,000원 / 1,012,340,000원
2회 유찰
실질취득 기준
1,012,340,000원
현재 최저매각가
매수인 인수
0원
배당 외 인수권리 없음
핵심지표
운영 리스크
영업중단 목욕장
의정부지방법원 2025타경2411. 경기도 파주시 목동동 949 엠디프라자 9층 901호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사씬작이며, 말소기준권리는 2023.06.23 설정된 오포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조라 권리 분석 자체는 단순합니다.
다만 일반 아파트 경매와 달리 본건은 근린생활시설(목욕장)입니다. 현장조사상 영업 종료, 비워진 상태, 승강기 미운행 및 일부 설비 중단 내용이 있어 낙찰 후 신규 운영 또는 용도 활용 계획이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경2411
소재지
경기도 파주시 목동동 949 엠디프라자 9층901호
물건종류
근린시설(목욕장)
소유자
주식회사씬작
감정가 / 최저가
2,066,000,000원 / 1,012,340,000원
신청채권자 / 청구액
오포농업협동조합 / 4,566,330,985원
매각기일
2026.09.01
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준은 을구 2번 오포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이며, 해당 근저당 이후 설정된 파주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 (주)미미랜드가 확인되나 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 판단됩니다.
② 점유·임차 분석
임차인
점유
보증금
판정
(주)미미랜드(김도건)
7,8,9층 701,801,901호
100,000,000원
대항력 없음
✅ 인수 위험 확인된 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음이며, 매수인이 승계하는 보증금은 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,012,340,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
12,523,400원
오포농업협동조합 근저당
5,200,000,000원
999,816,600원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
2회 유찰 후 최저가 10.12억으로 감정가 대비 약 49% 수준입니다.
⚠️ 활용 리스크 매각물건명세서상 현재 영업종료 상태이며 승강기 미운행, 전기와 사우나용 수도 중단 상태입니다. 낙찰 후 목욕장 재운영 여부와 시설 투자비 검토가 필요합니다.
