의정부지방법원 2025타경2411. 경기도 파주시 목동동 엠디프라자 9층 901호입니다. 일반 아파트나 오피스텔이 아닌 근린생활시설(목욕장)입니다. 건물은 지하 3층·지상 10층 규모의 철근콘크리트 구조로, 해당 호실에는 여자 욕탕이 위치하고 있습니다.

숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 20억 원대의 물건이 네 차례 유찰을 거쳐 최저가 약 4억 9,605만 원까지 떨어졌습니다. 하지만 현장에서는 영업이 중단되었고, 승강기 미운행·전기 및 사우나용 수도 단절·출입통제 상태가 확인됩니다. 이 시설을 다시 목욕장으로 운영할 수 있는지, 다른 용도로 활용할 수 있는지에 따라 실제 가치가 크게 달라집니다.

권리관계도 함께 살펴봐야 합니다. 현재 소유자는 주식회사씬작이며, 2023년 설정된 오포농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당에는 같은 건물 701호·801호가 공동담보로 포함되어 있습니다. 또한 기존 임의경매가 취하된 이력이 있고, 현재는 근저당권자의 임의경매와 파산관재인의 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 함께 등기되어 있습니다. 권리의 소멸 여부뿐 아니라 실제 매각 진행 관계도 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리의 소멸

말소기준권리는 2023.06.23 설정된 오포농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이며, 채무자는 소유자인 주식회사씬작입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 우리은행 근저당권은 2023.06.23 해지되어 이미 말소되었고, 2017년 신한은행 명의 신탁등기도 2018.09.03 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 오포농업협동조합 근저당권과 그 이후 발생한 권리입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 임차인 1명

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 (주)미미랜드(김도건)입니다. 임차 목적물은 엠디프라자 701호·801호·901호가 포함된 7·8·9층이며, 보증금은 100,000,000원, 월차임은 20,000,000원으로 기재되어 있습니다.

핵심은 날짜의 선후관계입니다. 오포농업협동조합의 근저당권은 2023.06.23에 설정됐고, 임차인의 전입신고는 그보다 늦은 2023.06.30입니다. 제시된 권리판정에 따르면 이 임차인은 말소기준권리에 대항할 수 없습니다.

따라서 보증금이 100,000,000원이라고 해서 낙찰자가 이를 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 최저가 낙찰을 가정하면 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당상 지위까지 확정적으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 정말 싼가?

감정가는 2,066,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 496,047,000원으로, 감정가 대비 24.01%입니다. 네 차례 유찰이 누적된 결과입니다.

현재 최저가는 감정가에 비해 크게 낮지만, 감정가와 현재 시장에서 실제 매도 가능한 가격은 다릅니다. 특히 이 물건은 정상 영업 중인 상가가 아니라 설비 일부가 작동하지 않는 목욕장입니다.

일반적인 상업시설과 달리 목욕장은 급·배수, 위생, 전기, 환기, 방수, 소방 및 관련 설비의 작동 상태가 사업성과 건물 활용 가능성에 직접적인 영향을 미칩니다. 현재 전기와 사우나용 수도가 끊어져 있고 승강기도 운행하지 않으므로, 시설을 정상 가동하기 위한 비용을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 496,047,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 오포농업협동조합 근저당권에 배당하는 계산 구조입니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 산정한 배당 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액 및 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

오포농업협동조합의 근저당 채권최고액 5,200,000,000원을 기준으로 계산하면 예상배당은 488,686,530원, 미배당액은 4,711,313,470원입니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

다만 이 근저당권은 701호·801호와 공동담보 관계에 있으므로, 실제 배당에서는 해당 부동산들의 매각 및 배당 관계와 확정 채권액을 검토해야 합니다. 아래 계산은 제시된 배당 가정에 따른 결과입니다.

⑤ 회차별 배당과 매수인 부담

낙찰가가 낮아질수록 근저당권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 채권 회수 부족분이며, 낙찰자가 그대로 떠안는 채무를 뜻하지 않습니다.

제시된 세 가지 시나리오 모두 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 단순한 취득대금 계산에서는 낙찰가가 실질취득의 기준이 됩니다. 다만 취득세, 시설 복구비, 관리비 관련 부담, 명도 비용 등의 추가 지출은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 목동동 소재 산들초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 상업·업무용 건물, 대단지 아파트, 학교 및 공원이 분포하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측과 북동측에는 왕복 4차선 도로, 남동측에는 왕복 2차선 도로가 접합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지하 3층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 시설. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 및 사우나 관련 설비가 설치되어 있으나, 현재 승강기가 운행하지 않고 전기와 사우나용 수도가 끊긴 상태입니다.
• 현재 이용상태. 근린생활시설인 목욕장으로, 해당 901호에는 여자 욕탕이 위치합니다. 영업이 중단되어 현재 모두 비워진 상태로 조사되었으며 출입이 통제되고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 위치합니다. 토지면적은 1,148.2㎡, 개별공시지가는 3,421,000원/㎡이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 규제. 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 목욕장 재운영이나 다른 시설로의 용도변경을 검토할 때 적용 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 목욕장이라는 특수한 용도와 현재 시설의 비가동 상태를 고려하면, 일반적인 근린생활시설보다 매수자와 임차수요가 제한될 가능성이 있습니다. 실제 환금성은 시설 상태와 대체 활용 가능성에 따라 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수를 판단하지 마세요. 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 매매·임대 사례를 조사해 실제 처분 가능한 가격을 추정해야 합니다.
• 시설 복구비 산정. 승강기, 전기, 수도, 급·배수, 목욕장 기계설비 및 소방설비의 정상 작동 여부를 확인하고 복구에 필요한 비용을 견적받아야 합니다.
• 용도변경 가능성. 기존 목욕장 운영을 재개할 수 있는지, 다른 근린생활시설로 전환할 수 있는지 건축·소방·위생 및 교육환경 관련 규정을 확인해야 합니다.
• 임차인 계약 확인. (주)미미랜드의 임차 범위가 701·801·901호에 걸쳐 있으므로 보증금과 차임의 적용 범위, 임대차 종료 여부, 실제 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 오포농업협동조합 근저당권은 701호·801호와 공동담보 관계입니다. 다른 호실의 매각 진행 상황과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 경매 절차 확인. 2023년 기존 경매 취하 이력, 2025년 임의경매 및 청산을 위한 형식적 경매개시결정의 진행 관계를 매각기록과 대조해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 영업 중단과 설비 미가동 상태가 지속된 건물인 만큼 공용 관리비 체납, 전기·수도 공급 중단 원인, 공용시설 유지·보수 비용을 확인해야 합니다.
• 출입 및 현장 확인. 출입통제 상태이므로 현장 확인 가능 여부를 사전에 확인하고, 시설 내부와 공용부분의 상태를 충분히 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행기록을 최신 상태로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보류

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 24.01%입니다. 감정가 2,066,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 496,047,000원까지 내려왔습니다.

권리분석에서는 말소기준권리 이후 임차인이 확인되고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분은 분명한 긍정 요소입니다.

하지만 물건 자체를 보면 판단은 달라집니다. 영업이 중단된 목욕장이며, 승강기와 일부 주요 설비가 정상 가동되지 않고 출입까지 통제되는 상태입니다. 법인 소유자의 파산·청산 관련 경매 절차도 함께 확인됩니다.

특히 매수인이 실제로 이 시설을 어떤 용도로 활용할 수 있는지, 얼마의 자금을 추가로 투입해야 하는지, 완공 또는 복구 후 어느 가격에 임대·매각할 수 있는지가 아직 해소되지 않은 핵심 문제입니다.

맺으며 — “75% 넘게 떨어졌다고, 75% 싸진 것은 아니다”

파주 엠디프라자 901호는 일반적인 주거용 경매와 전혀 다른 시각으로 접근해야 하는 물건입니다.

근저당권 이후 임차인이 존재하지만 대항력이 없는 것으로 판정되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순한 부분이 있습니다.

그러나 권리의 안전성과 자산의 경제적 가치는 별개입니다. 현재 영업이 중단된 목욕장에 승강기·전기·수도 문제가 함께 존재한다는 점은 낙찰가 외의 비용과 활용 가능성을 반드시 검토해야 한다는 신호입니다.

감정가의 24.01%라는 숫자는 투자 판단의 출발점일 뿐입니다. 실제 시세가 확인되지 않은 상황에서 이를 가격 메리트로 단정할 수 없으며, 추가 유찰을 기다린다고 해서 운영 위험이 사라지는 것도 아닙니다.

결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 사업성은 보류”입니다. 공동담보·경매 절차를 확인하고, 시설 복구비와 임대·매각 가능성을 구체적으로 검증한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.