매력지수 B등급 · 2회 유찰로 최저가는 낮아졌으나 영업종료 근린시설·대규모 미배당 리스크를 확인해야 하는 물건
인수액은 0원이지만 목욕장 영업중단 상태와 근저당 채권 미배당, 근린시설 환금성 리스크를 반영해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가의 약 49%까지 내려왔습니다. 권리상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황은 영업종료된 목욕장입니다. 저렴해진 가격보다 중요한 것은 시설 활용과 재운영 가능성입니다.
감정가
1,949,000,000원
평가금액
최저가
955,010,000원
2회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
영업중단
근린시설 리스크
의정부지방법원 2025타경2411. 경기도 파주시 목동동 엠디프라자 8층801호 근린시설입니다. 현재 이용상태는 근린생활시설(목욕장)이며 현장조사 당시 영업이 중단된 상태입니다. 권리 구조는 2023년 설정된 오포농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경2411
소재지
경기도 파주시 목동동 949 엠디프라자 8층801호
용도 / 이용상태
근린시설 / 근린생활시설(목욕장), 영업 중단 상태
소유자
주식회사씬작
감정가 / 최저가
1,949,000,000원 / 955,010,000원
청구액
4,566,330,985원
매각기일
2026.09.01
① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다
말소기준권리는 2023.06.23 설정된 오포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 파주시 압류, 파주시청 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 (주)미미랜드가 확인되지만 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
판정
(주)미미랜드(김도건)
7,8,9층 701,801,901호
100,000,000원
대항력 없음
✅ 인수 위험 확인된 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 승계 대상이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 배당 구조 — 채권 미배당 발생
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
11,950,100원
을구 2번 근저당권 · 오포농업협동조합
5,200,000,000원
943,059,900원
소유자 교부
-
0원
최저매각가 955,010,000원 기준으로 오포농업협동조합 근저당권은 일부만 배당되고 약 4,256,940,100원의 미배당이 남습니다. 그러나 후순위 권리는 매수인에게 인수되지 않습니다.
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
2회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 약 49%입니다.
④ 현황·환금성 분석
업종 리스크. 목욕장 시설이나 현장조사 당시 영업 종료 상태이며 전기와 사우나용 수도가 끊어진 상태입니다.
시설 활용. 카운터와 찜질방이 위치하고 있어 기존 업종 재개 또는 시설 변경 가능성을 검토해야 합니다.
입지. 산들초등학교 남동측 인근으로 상업·업무시설, 대단지 아파트, 학교 및 공원이 위치합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
토지 이용. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 상업시설 이용 환경입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 부담은 없습니다.
시설 확인. 목욕장 설비 유지 상태와 재가동 비용을 반드시 확인해야 합니다.
명도·점유. 임차인 대항력은 없으나 현황조사상 영업 종료 상태와 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
가격 판단. 감정가 대비 절반 수준까지 하락했지만 근린시설은 주거용과 달리 수익성과 활용성이 핵심입니다.
맺으며 — “권리는 안전, 사업성은 별도 검토”
이 물건은 권리 분석만 보면 인수 위험이 낮은 유형입니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 권리보다 운영 가능성입니다. 현재 목욕장 영업은 종료됐고 시설 중단 상태이므로, 낙찰 후 어떤 용도로 활용할 것인지에 따라 가치가 달라집니다. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 최종 판단은 시설 상태와 재운영 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
