의정부지방법원 2025타경71988. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 4층 에이에프04-0026호입니다. 이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권 783,600,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.02.14 남양주시 압류도 있었지만 2026.02.02 해제로 압류등기가 말소됐습니다.
임차인은 이해옥 1명으로 조사됐습니다. 사무실 등으로 사용하며 보증금 5,000,000원, 월세 650,000원, 전입일은 2024.03.08입니다. 말소기준 2022.06.23보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 4층에이에프04-0026호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무실 등 |
| 소유자 | 이용만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 130,830,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 729,149,036원 |
| 말소기준 | 2022.06.23 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 783,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
말소기준은 2022.06.23 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 근저당권 설정 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 남양주시 압류는 별도로 2026.02.02 해제되어 말소됐습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해옥 | 사무실 등 | 2024.03.08 | 5,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이해옥의 전입일 2024.03.08은 말소기준 2022.06.23보다 뒤입니다. 따라서 매각 후에도 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력은 없는 것으로 조사됐고, 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 점유 자체는 존재하므로 실제 인도 과정은 별개의 실무 문제로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 회차 최저매각가는 130,830,000원으로 감정가 267,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단하거나, ‘싸다’고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 이 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 매각물건명세서상 현황은 사무실 등으로 이용 중입니다. 주거형 물건처럼 동일 면적 실거래 평균을 곧바로 대입할 수 있는 자료가 없으므로, 응찰 전 동일 건물·유사 호실의 실제 매매 및 임대 사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,631,620원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 783,600,000원 | 128,198,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,631,620원을 제외한 128,198,380원이 농협은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 655,401,620원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 130,830,000원 | 128,198,380원 | 655,401,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,581,000원 | 89,532,542원 | 694,067,458원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,106,699원 | 62,552,778원 | 721,047,222원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, 주위는 지식산업센터 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 공부상 공장(지식산업센터)이나 현황은 사무실 등으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 4,597,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타로 조사됐습니다.
- 계획·제한. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등으로 지정돼 있으며, 공장설립제한지역·공장설립승인지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성 판단. 이미 2회 유찰된 지식산업센터 물건이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 응찰 전 동일 건물과 유사 호실의 실제 거래·임대 수요를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현대테라타워디아이엠씨 동일·유사 호실의 실제 매매가격과 임대조건을 확인하세요.
- 공부상 용도와 현황 이용 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무실 등이라는 차이가 있으므로 실제 사용 가능 범위와 관련 규정을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 이해옥은 대항력이 없고 인수액도 0원이지만 실제 점유관계와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으며, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에 에이에프04-0027호와 씨디07-0036호가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 대조하세요.
- 당해세·비용 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구 종기 서류와 교부청구를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각 진행상황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.06.23 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이해옥의 전입일 2024.03.08은 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 매수인 인수도 0원입니다. 권리상 큰 반전은 보이지 않습니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가는 130,830,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 게다가 공부상 공장(지식산업센터)인데 현황은 사무실 등으로 이용 중이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리 합격, 가격 판단은 보류”가 가장 정확합니다. 감정가 대비 할인율보다 동일 건물의 실제 매매·임대시장과 용도 적합성을 먼저 확인해야 합니다.
