의정부지방법원 2025타경71988. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 4층 에이에프04-0027호로, 감정평가상 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이용만이고, 말소기준권리는 2022년 6월 23일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 783,600,000원이며 이 근저당은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 91,581,000원으로 감정가 267,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 권리관계만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 신청채권자 청구액이 729,149,036원이고 현재 매각가 가정에서 근저당권자 예상배당은 89,532,542원에 그쳐 694,067,458원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수금이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71988 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 4층 에이에프04-0027호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 등 |
| 소유자 | 이용만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 91,581,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 729,149,036원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.23. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 783,600,000원이며 공동담보로 현대테라타워디아이엠씨 4층 에이에프04-0026호와 7층 씨디07-0036호가 기재돼 있습니다. 2025.07.10. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해옥 | 사무실 등 | 2024.03.08 | 5,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
이해옥의 전입신고일은 2024.03.08로 말소기준일인 2022.06.23보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 검증은 별개
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 91,581,000원까지 내려왔습니다. 시나리오상 4회 유찰 시 64,106,699원, 5회 유찰 시 44,874,689원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,048,458원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 783,600,000원 | 89,532,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권자 미배당액은 694,067,458원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 다산동 소재로, 주위에는 지식산업센터 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이고, 인접도로를 통해 진출입 가능합니다.
- 공시지가. 4,597,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차인. 이해옥의 전입일 2024.03.08은 말소기준 2022.06.23 이후로 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 64,106,699원, 5회 유찰 시 44,874,689원으로 제시돼 있습니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중이라고 기재돼 있으므로 실제 사용상태와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실수요 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 농협은행 근저당이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 신중한 검증이 필요합니다. 감정가 267,000,000원에서 3회 유찰되어 91,581,000원, 즉 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 공장(지식산업센터) 이용 물건이고 반복 유찰된 만큼, “많이 떨어졌다”와 “시세보다 싸다”를 동일시하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
