의정부지방법원 2025타경71988. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 4층 에이에프04-0027호로, 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이용만이며, 2022.06.23 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 783,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.10 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 측면의 핵심은 임차인입니다. 현황조사에서 확인된 이해옥은 보증금 5,000,000원, 월차임 650,000원으로 사무실 등을 사용하고 있으며 전입일은 2024.03.08입니다. 이는 말소기준권리인 2022.06.23보다 뒤이므로 대항력 없음으로 확인됩니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71988 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 4층 에이에프04-0027호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 이용만 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 130,830,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 729,149,036원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.23 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 783,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2022.05.09 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.06.23 이용만 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.07.10 임의경매개시결정은 그보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해옥 | 사무실 등 | 2024.03.08 | 5,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 전입일 자체가 2022.06.23 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 자료상 낙찰자가 보증금 5,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 130,830,000원으로 감정가 267,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이 물건과 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,631,620원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 783,600,000원 | 128,198,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 783,600,000원 기준 근저당 미배당액은 655,401,620원입니다. 현재 가정에서 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 같은 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 남양주시 다산동 소재로 주위에 지식산업센터 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 공장용 건부지 등으로 이용 중이며 인접도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,597,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자와 별개로 동일 건물·유사 호실의 최근 실제 거래가를 확인해야 합니다.
- 임차 확인. 이해옥의 보증금 5,000,000원·월차임 650,000원, 전입일 2024.03.08 및 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당 관계. 우선변제·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공동담보. 농협은행 근저당에는 현대테라타워디아이엠씨 제4층 에이에프04-0026호와 제7층 씨디07-0036호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 용도·환금성. 공장(지식산업센터) 등 이용 물건이므로 실제 사용 가능 범위와 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 시세 확인이 먼저
이 사건은 권리 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022.06.23 농협은행 근저당이고, 확인된 임차인 이해옥은 그보다 늦은 2024.03.08 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 49%인 130,830,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리되지만 가격은 추가 검증이 필요한 사건입니다. 감정가 대비 할인폭만 보고 입찰하기보다는 지식산업센터의 실제 거래가격과 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
