의정부지방법원 2025타경71988. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 7층 씨디07-0036호로, 감정 이용상태는 공장(지원시설-기숙사) 등입니다. 소유자는 이용만이고, 말소기준은 2022년 6월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 783,600,000원, 경매 청구액은 729,149,036원으로 최저매각가보다 큽니다. 그러나 근저당채권의 미배당액은 채무자에게 남는 채무 문제이지, 이 사건 가정에서는 낙찰자가 승계하는 부동산 인수액으로 잡히지 않습니다.
점유자는 이해옥 1명으로 조사됐습니다. 보증금 5,000,000원, 월세 650,000원에 사무실 등으로 사용하며 전입일은 2024년 3월 8일입니다. 이는 말소기준일인 2022년 6월 23일보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 실제 점유가 확인된 만큼 입찰 전 사용 현황과 인도 협의 가능성은 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 7층 씨디07-0036호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지원시설-기숙사) 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 이용만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 203,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 729,149,036원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.23. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 783,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수는 0원
2022년 5월 9일 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2022년 6월 23일 이용만에게 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 7월 10일의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해옥 · 사무실 등 | 2024.03.08 | 5,000,000원 / 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2024년 3월 8일은 말소기준권리 설정일 2022년 6월 23일보다 늦습니다. 따라서 이해옥은 선순위 대항력 임차인이 아니며, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 검증이 먼저
현재 최저매각가는 203,700,000원으로 감정가 291,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 가정은 142,590,000원, 그다음 회차 가정은 99,813,000원입니다. 다만 이 물건은 공장 지원시설·기숙사 이용 물건으로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,651,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 783,600,000원 | 200,048,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 예상 미배당액은 583,551,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 다산동에 소재하며 주위에는 지식산업센터 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태상 공장 지원시설·기숙사 등으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 속하며 남양주 다산지금 공공주택지구 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 도로. 인접도로를 통해 진출입할 수 있으며 대로1류·중로1류·중로2류와 접합니다.
- 토지. 공장용 건부지 등으로 이용 중이며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 물건 시세 대조. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 이용형태의 실제 거래와 매물을 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 이해옥이 사무실 등으로 사용하는 것으로 조사됐으므로 현장 점유자와 이용 상태를 다시 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력과 보증금 승계는 없지만 실제 점유자가 있는 만큼 인도 일정과 협의 비용을 고려하세요.
- 사용 적합성. 공장 지원시설·기숙사 이용이 예정 용도와 맞는지, 입주·사용 조건에 제약이 없는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에 함께 기재된 제4층 에이에프04-0026호·에이에프04-0027호와의 공동담보 관계를 원본에서 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능 금액은 배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 6월 23일 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 이해옥도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 실질취득액 203,700,000원이 공장 지원시설·기숙사 이용 물건의 실제 시장가격과 비교해 어느 수준인지, 현재 임대차와 점유 상태가 수익성과 명도에 어떤 영향을 주는지를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 사용성은 현장 검증. 이 물건의 판단 기준은 할인율 자체가 아니라 실제 거래가와 이용 가능성입니다.
