춘천지방법원 2025타경299. 속초시 동명동 속초아이파크스위트 27층 2707호로, 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 허운행은 2023.06.20. 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 583,300,000원입니다. 말소기준권리는 2024.02.01. 설정된 함창새마을금고 근저당권 948,000,000원이며, 공동담보로 같은 건물 2709호와 2711호가 함께 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 183,505,000원으로 감정가 535,000,000원 대비 34.3% 수준입니다. 하지만 이 숫자만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 실거래 시세 비교 자료 없이 감정가 할인율만 큰 상태이므로, 가격 매력은 별도 현장·거래 검증이 필요합니다. 더구나 매각물건명세서에는 속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁운영하는 생활숙박시설이라고 적혀 있어, 일반 주거용 집합건물과 같은 환금성 전제를 두기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 27층 2707호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 중앙로 266 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 객실 |
| 소유자 | 허운행 (2023.06.20. 소유권이전 · 거래가액 583,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 183,505,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함창새마을금고 / 772,201,797원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인 보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 2024.02.01. 함창새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 김길연 가압류, 국의 가압류, 경매개시결정, 신한카드 가압류, 속초시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 34.3%’만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 535,000,000원, 현재 최저가는 183,505,000원입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 동일 생활숙박시설의 최근 거래가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 기준이 제시되지 않은 만큼 시세보다 저렴하다는 표현은 유보해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 183,505,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 128,453,499원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 89,917,449원 | 16.81% | 0원 |
유찰이 이어질수록 낙찰대금 자체는 줄어들지만, 이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 유형이 아니므로 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 “낙찰가가 낮다”와 “시장가보다 싸다”는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,505,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,369,070원 |
| 1. 근저당 · 함창새마을금고 | 948,000,000원 | 180,135,930원 |
| 2. 가압류 · 김길연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 57,360,229원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,505,360,229원 중 채권자 배당액은 180,135,930원, 미배당액은 1,325,224,299원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 동명동 동명항 북서측 인근으로, 주위는 해안 인근의 노선상가지대를 형성합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 운행빈도와 정류장 거리 등을 고려하면 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 27층 건물 내 27층 2707호이며 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁운영한다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 현황 상업용 건부지이며 토지면적은 3,338㎡, 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 서측 왕복 4차선 도로에 접하고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역·준보전산지 관련 사항이 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 27층 건물로 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 냉난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 전제. 일반 아파트가 아니라 감정평가상 생활숙박시설 객실이며 위탁운영 중인 물건입니다. 이용·운영 조건을 일반 주거상품과 동일하게 보지 마세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 183,505,000원은 감정가의 34.3%지만, 감정가 할인율 자체는 시세 대비 저가의 증거가 아닙니다. 동일 유형의 실제 거래·운영가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 함창새마을금고 근저당은 2709호·2711호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 각 공동담보 물건의 경매 진행과 배당 관계를 원본에서 함께 대조하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 예상 미배당액은 1,325,224,299원입니다. 후순위 채권은 소멸하더라도 채권관계가 복잡하므로 배당요구·교부청구 내용을 원본에서 확인하세요.
- 운영·점유 상태. 명세서상 위탁운영 생활숙박시설이므로 실제 점유·운영계약·인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 투자판단은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2024.02.01. 함창새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 세 차례 유찰돼 183,505,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 감정평가상 생활숙박시설이며 위탁운영 중이고, 직접적인 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인폭만 큰 상태입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격·환금성은 별도 검증”입니다.
