춘천지방법원 2025타경299. 속초시 동명동 속초아이파크스위트 27층 2707호로, 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 허운행이며, 2023년 6월 20일 신탁재산 처분을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 등기부에 기재된 거래가액은 583,300,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 2월 1일 설정된 함창새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 948,000,000원이며 2709호·2711호와 공동담보로 설정됐습니다. 그 뒤 김길연 가압류, 국의 추징보전명령에 따른 가압류, 신한카드 가압류, 속초시 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 27층 2707호 도로명주소: 강원특별자치도 속초시 중앙로 266 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 생활숙박시설 객실 |
| 소유자 | 허운행 (2023.06.20. 소유권이전 · 등기 거래가액 583,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 374,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함창새마을금고 / 772,201,797원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 운영형태 | 속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁운영하는 생활 숙박 시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023년 하나자산신탁 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌으나, 같은 해 6월 허운행 앞으로 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024년 2월 함창새마을금고 근저당입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 374,500,000원으로 감정가 535,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 374,500,000원입니다.
다만 생활숙박시설 객실은 속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사가 위탁운영하고 있으며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 적정가격을 판단하기보다 동일 시설의 객실 거래 수준과 위탁운영 조건, 객실별 수입·비용 및 현재 점유관계를 대조해야 합니다. 감정가의 70%라는 사실 자체는 시세보다 저렴하다는 근거가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,043,000원 |
| 1. 근저당 · 함창새마을금고 | 948,000,000원 | 368,457,000원 |
| 2. 가압류 · 김길연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 57,360,229원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 368,457,000원이 함창새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 확인된 채권 총액 1,505,360,229원 중 미배당액은 1,136,903,229원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 동명동 동명항 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안 인근의 노선상가지대를 형성합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스의 운행빈도와 정류장 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 27층 건물 내 27층 객실로, 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 도로. 대상 건물 서측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러와 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 3,338㎡이며 평지의 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 준보전산지에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위탁운영 관계. 속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사의 위탁운영 조건과 종료·승계 여부를 확인하세요.
- 현장 점유. 임대관계가 미상이므로 실제 객실 사용자, 운영회사 점유, 열쇠와 객실 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 공동담보 범위. 함창새마을금고 근저당은 2709호·2711호와 공동담보이므로 각 물건의 경매·배당 진행상황을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 시설 객실의 거래 수준과 운영조건을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 후순위 권리. 김길연·국·신한카드·속초시 권리는 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 운영 인도는 별개다”
이 물건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 현재 최저가도 감정가의 70%인 374,500,000원까지 내려왔습니다.
그러나 핵심은 가격표보다 생활숙박시설 객실의 실제 운영 상태입니다. 속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사가 위탁운영하고 있고 임대관계는 미상인 만큼, 권리 소멸만 확인하고 곧바로 안전한 일반 주거용 부동산처럼 판단해서는 안 됩니다. 등기 권리는 통과, 운영·점유·가격 검증은 보류. 위탁운영 관계와 객실 인도 가능성을 확인한 뒤 실질적인 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
