춘천지방법원 2025타경299. 속초시 동명동 속초아이파크스위트 27층 2709호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설 객실이며, 사건상 용도 표시는 대지입니다. 감정가 1,040,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 356,720,000원까지 내려왔습니다. 권리구조의 기준점은 2024.02.01. 설정된 함창새마을금고 근저당 채권최고액 948,000,000원입니다.
이 근저당 이후 김길연의 가압류, 국의 추징보전명령에 따른 가압류, 함창새마을금고의 임의경매개시결정, 속초시 압류, 신한카드 주식회사의 가압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 권리 소멸과 별개로, 현황상 임대관계가 미상이고 본인이 직접 관리하는지 다른 위탁회사에 맡겨 운영하는지도 확인되지 않았다는 점은 입찰 전 별도 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경299 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 27층 2709호 · 중앙로 266 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활숙박시설 객실로 이용중 |
| 소유자 | 허운행 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 356,720,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.02.01. 함창새마을금고 근저당 · 채권최고액 948,000,000원 |
| 청구액 | 772,201,797원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.02.01. 접수된 함창새마을금고 근저당입니다. 채무자는 주식회사티에스피이고 채권최고액은 948,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당은 2709호 외에 속초아이파크스위트 2707호와 2711호도 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 비교 자료가 없다
현재 최저매각가는 356,720,000원으로 감정가 1,040,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시에는 249,703,999원, 5회 유찰 시에는 174,792,799원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 356,720,000원 | 350,925,920원 | 1,154,922,650원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 249,703,999원 | 245,408,143원 | 1,260,440,427원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 174,792,799원 | 171,545,700원 | 1,334,302,870원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 지표라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 3회 유찰됐고 감정가의 34%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,794,080원 |
| 2. 근저당 · 함창새마을금고 | 948,000,000원 | 350,925,920원 |
| 3. 가압류 · 김길연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 57,848,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,794,080원을 제외한 350,925,920원이 함창새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 1,154,922,650원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 속초아이파크스위트 27층 내 2709호로, 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용중입니다.
- 입지. 속초시 동명동 동명항 북서측 인근이며, 주위는 해안 인근의 노선상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 운행빈도와 정류장 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 27층 건물이며 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,338㎡, 지목 대, 평지의 부정형이며 현황 상업용 건부지로 이용중입니다.
- 도로·규제. 서측 왕복4차선 도로에 접하고, 일반상업지역·중로1류·가축사육제한구역·준보전산지입니다. 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인할 수 없으므로 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 1,040,000,000원에서 356,720,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 시설·동일 용도의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 관리·위탁운영 관계 확인. 본인이 직접 관리하는지 위탁회사에 맡긴 상태인지 조사만으로 확인되지 않았으므로 실제 객실 점유와 운영계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 함창새마을금고 근저당에는 2707호와 2711호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 담보관계를 원등기에서 대조할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 속초시 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
권리관계만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.02.01. 함창새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격과 운영관계입니다. 3회 유찰로 최저가는 356,720,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 시세가 없어 이것이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 생활숙박시설 객실의 임대관계와 직접관리·위탁운영 여부도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 가격과 점유·운영 실사를 마쳐야 판단이 완성되는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
