395,500,000원
춘천지방법원 2025타경299. 속초시 동명동 속초아이파크스위트 27층 2711호로, 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 허운행이며 2023.06.20 소유권을 이전받았습니다. 매매 원인일은 2020.08.29, 등기상 거래가액은 596,400,000원입니다. 앞선 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전과 함께 말소됐습니다.
말소기준권리는 2024.02.01 설정된 함창새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 948,000,000원이고 채무자는 주식회사티에스피이며, 같은 건물 2707호와 2709호가 공동담보로 묶여 있습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권 규모가 크고 배당 부족액이 발생하지만, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 27층 2711호 도로명주소: 강원특별자치도 속초시 중앙로 266 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 생활숙박시설 객실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 27층 건물 내 27층 2711호 |
| 소유자 | 허운행 단독소유 · 2023.06.20 소유권이전 · 거래가액 596,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 395,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함창새마을금고 / 772,201,797원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 운영상태 | 속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁운영하는 생활숙박시설 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준인 함창새마을금고 근저당권보다 앞선 임차권·전세권은 확인되지 않습니다. 임차인 신고 내역도 없어 현재 권리계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 김길연의 가압류, 국의 추징보전명령에 따른 가압류, 속초시 압류, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 70%는 다르다
감정가는 565,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 395,500,000원으로 감정가의 정확히 70.0%입니다. 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 395,500,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 이 70.0%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 감정가보다 30% 낮아졌다는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다. 등기상 과거 거래가액 596,400,000원 역시 현재의 실거래 시세를 대신하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 395,500,000원 | 70.0% | 395,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 276,850,000원 | 49.0% | 276,850,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 193,795,000원 | 34.3% | 193,795,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 395,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,337,000원 | - |
| 1. 근저당권 · 함창새마을금고 | 948,000,000원 | 389,163,000원 | 558,837,000원 |
| 2. 가압류 · 김길연 | 500,000,000원 | 0원 | 500,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국 | - | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 57,848,570원 | 0원 | 57,848,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
확인된 채권액 합계는 1,505,848,570원이며, 채권자 예상배당은 389,163,000원, 미배당액은 1,116,685,570원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 현재 | 395,500,000원 | 389,163,000원 | 1,116,685,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 276,850,000원 | 272,174,100원 | 1,233,674,470원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 193,795,000원 | 190,281,870원 | 1,315,566,700원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중이며, 속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사가 위탁운영하고 있습니다.
- 입지. 속초시 동명동 동명항 북서측 인근에 위치하고, 주위는 해안 인근의 노선상가지대를 형성합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 운행빈도와 정류장 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 대상 부지 서측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 27층 건물로 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러와 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3,338㎡의 등고 평탄한 부정형 토지이며 현황상 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역과 준보전산지에 해당하며 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 비교기준이 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 매각 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 운영계약 확인. 위탁운영 주체, 운영계약의 종료·승계 여부, 정산금과 객실 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 함창새마을금고 근저당권은 2707호·2709호와 공동담보로 설정돼 있어 다른 공동담보 물건의 매각·배당 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 속초시 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 교부청구 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 기준 확보. 감정가 대비 70%라는 비율이 아니라 동일 시설 또는 비교 가능한 생활숙박시설 객실의 실제 거래가격을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 서로 대조해 권리·점유·운영 상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 권리계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 11억원을 넘더라도 그 금액이 매수인의 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
하지만 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 최저가 395,500,000원은 감정가의 70%이지만 비교 가능한 최근 실거래 기준이 없고, 감정 이용상태는 생활숙박시설 객실이며 위탁운영과 임대관계 확인도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없음, 가격 판단은 보수적으로입니다. 감정가 할인율만 보고 응찰하기보다 운영계약·점유·공동담보와 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
