춘천지방법원 2025타경299. 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 27층 2711호입니다. 감정평가상 이 호실은 생활숙박시설 객실로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 속초아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁운영하는 생활 숙박 시설이라고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 허운행이고, 2023.06.20. 소유권이전 당시 거래가액은 596,400,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.02.01. 설정된 함창새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 948,000,000원이고 채무자는 주식회사티에스피이며, 2707호·2709호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 김길연 가압류, 국의 가압류, 속초시 압류, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 27층 2711호 · 도로명주소 강원특별자치도 속초시 중앙로 266 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활숙박시설 객실로 이용중 |
| 소유자 | 허운행 · 2023.06.20. 소유권이전 · 거래가액 596,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 193,795,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함창새마을금고 / 772,201,797원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 운영 형태 | 속초아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁운영하는 생활 숙박 시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 핵심은 2024.02.01. 함창새마을금고 근저당이고, 그 뒤의 김길연 가압류 500,000,000원, 국의 추징보전 가압류, 속초시 압류, 신한카드 가압류 57,848,570원 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰보다 중요한 것은 실제 시세
현재 최저매각가는 193,795,000원으로, 데이터상 감정가의 34%인 3회 유찰 회차입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 135,656,500원, 5회 유찰 94,959,550원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가상 이용상태가 생활숙박시설 객실이고 실제로 위탁운영 중인 시설인 만큼, 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 감정가 대비 할인폭만 보는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,513,130원 |
| 2. 근저당권 · 함창새마을금고 | 948,000,000원 | 190,281,870원 |
| 3. 가압류 · 김길연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 57,848,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,505,848,570원, 채권자 배당액은 190,281,870원, 미배당액은 1,315,566,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 193,795,000원 | 190,281,870원 | 1,315,566,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 135,656,500원 | 132,957,309원 | 1,372,891,261원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,959,550원 | 92,850,278원 | 1,412,998,292원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 772,201,797원이고, 현재 회차 예상배당은 190,281,870원으로 전액 충족되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시 예상배당도 각각 132,957,309원, 92,850,278원으로 감소합니다. 다만 이 미배당액은 소멸되는 담보·채권의 배당 부족분이고, 데이터상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 속초시 동명동 소재 동명항 북서측 인근에 위치하고, 주위는 해안 인근의 노선상가지대를 형성합니다.
- 이용. 27층 건물 내 2711호로, 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중입니다.
- 운영. 속초아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁운영하는 생활 숙박 시설입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 운행빈도와 정류장 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 본건 서측으로 왕복4차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역·준보전산지 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,338.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 부정형이며 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 27층 건물로 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.02.01. 함창새마을금고 근저당이 기준이며 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에 2707호·2709호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매·배당 진행과 채권 잔액을 확인하세요.
- 위탁운영 조건 확인. 생활숙박시설 객실로 위탁운영 중이므로 운영계약, 정산 방식, 비용 부담 관계를 확인하는 것이 중요합니다.
- 실거래 확인. 현재 최저가 193,795,000원은 감정가의 34%지만 비교 실거래가 없어 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 조사된 임차인은 없으므로 현장 점유관계와 운영사 점유형태를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 1,315,566,700원이 크더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 운영 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2024.02.01. 함창새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 조사된 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가는 193,795,000원으로 감정가 565,000,000원의 34%까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 게다가 감정평가상 생활숙박시설 객실이고 위탁운영 중인 시설입니다. 따라서 3회 유찰이라는 사실만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기보다 실제 거래가격·위탁운영 조건·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 통과, 가격과 운영구조는 확인 필요.
