청주지방법원 2025타경5516. 청주시 서원구 사창동 대승중문타운 1층 102호의 근린시설입니다. 감정요항상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕의 지하2층·지상5층 건물이며, 이용상태는 기호(1) 일반음식점, 기호(2~5) 제2종근린생활시설(고시원)으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김동임이고, 2015.04.13 공매를 원인으로 2015.05.22 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 372,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.12.05 접수된 현재의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자 2명의 전입은 2022.08.08과 2024.04.12로 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5516 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13 대승중문타운 1층102호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 기호(1) 일반음식점 · 기호(2~5) 제2종근린생활시설(고시원) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 · 지하2층 / 지상5층 |
| 소유자 | 김동임 · 2015.04.13 공매 · 2015.05.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 303,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 315,365,591원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 신한은행 근저당
현재 소유자 김동임의 소유권 취득과 동시에 설정된 을구 9번 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 372,000,000원입니다. 2017.08.24 이영순 명의의 가처분은 2022.10.06 말소됐고, 2025.12.05 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동욱 | 2024.04.12 | 미상 | 2026.03.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 구연준 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 전입신고가 2015.05.22 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 조사된 점유자는 2명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서에서 추가 대조할 필요가 있습니다. 제공된 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 같은 말이 아니다
감정가는 620,000,000원, 현재 최저매각가는 303,800,000원으로 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 사실 자체는 분명하지만, 이 사건에는 동일 용도·인근 실거래 평균이나 최신 거래값이 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부를 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 372,000,000원 | 298,746,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 73,253,200원 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 303,800,000원 | 298,746,800원 | 73,253,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 163,117,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 148,862,000원 | 145,977,932원 | 226,022,068원 | 0원 |
⑤ 현황·입지 — 근린시설과 고시원 이용, 공부와 실제 차이
- 위치. 충북대학교 개신캠퍼스 북측 인근이며, 주변은 다가구주택·다중주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정요항에는 기호(1) 일반음식점, 기호(2~5) 제2종근린생활시설(고시원)으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 세로한면 폭 도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구(15m이하)·시가지경관지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·준보전산지가 포함됩니다.
- 공부와 실제. 토지 기호(1,2,4)는 공부상 지목이 임야이나 실제 이용상황은 대지로 조사됐고, 매각물건명세서 비고에도 공부와 현황이 상이하다고 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 996,500원/㎡, 토지면적은 290.0㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계. 이동욱·구연준 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 및 실제 점유 범위를 매각물건명세서에서 확인합니다.
- 공매공고. 2014.09.16 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2015.04.13 공매에 의한 현재 소유권 취득의 연결관계를 원등기에서 교차 확인합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 임야와 실제 대지 이용 차이, 근린시설·고시원 이용상태가 매각대상과 어떻게 대응하는지 확인합니다.
- 가격 검증. 최저가 303,800,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 실제 시장가격과 임대수익을 별도로 확인합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 종기 내역을 확인합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 권리와 현황의 일치 여부
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 조사된 두 점유자의 전입이 모두 그보다 늦어, 제공된 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조는 비교적 선명합니다. 그러나 보증금 미상 임차인 2명, 공매공고 부기등기, 공부상 지목과 실제 이용의 차이, 근린시설·고시원 이용상태가 함께 존재합니다.
또한 감정가 620,000,000원에서 2회 유찰돼 303,800,000원까지 내려왔지만, 실거래나 최근 시세 자료가 없어 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다. 따라서 결론은 “대항력 인수는 없음, 그러나 현황과 가격은 추가 검증 필요”입니다. 이 물건은 감정가 대비 할인폭보다 원등기·매각물건명세서·실제 이용상태와 시장가격을 얼마나 정확히 맞춰보느냐가 더 중요한 사건입니다.
