청주지방법원 2025타경5516. 청주시 서원구 사창동 대승중문타운 5층 502호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 기호(1) 일반음식점, 기호(2~5) 제2종근린생활시설(고시원)으로 조사됐고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층입니다. 현재 소유자는 대한예수회지에스엔선교회로, 2025년 4월 21일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 2015.05.22. 신한은행 근저당권 372,000,000원입니다. 이후 설정된 정관영의 가처분과 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유와 현황입니다. 이동욱·구연준은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, ‘현재’로 기재된 주거 점유자는 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5516 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13 대승중문타운 5층 502호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 서원구 내수동로102번길 52-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기호(1) 일반음식점 · 기호(2~5) 제2종근린생활시설(고시원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상5층 |
| 소유자 | 대한예수회지에스엔선교회 (2025.04.21. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 607,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 315,365,591원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
2015년 공매로 김동임에게 소유권이 이전되면서 앞선 동대전농협·금화상호저축은행 근저당은 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 신한은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2025년 증여로 소유자가 대한예수회지에스엔선교회로 바뀐 뒤 설정된 정관영의 가처분은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 미상
| 성명 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동욱 | 2024.04.12 | 미상 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구연준 | 2022.08.08 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이동욱은 2024.04.12., 구연준은 2022.08.08. 전입으로 모두 2015.05.22. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘현재’로 기재된 주거 점유자는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 이 점유자만큼은 ‘대항력 있음’도 ‘없음’도 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격·유찰 — 49%까지 하락했어도 ‘싸다’는 별개
감정가는 1,240,000,000원, 현재 최저매각가는 607,600,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다만 이 물건은 일반 주거 아파트가 아니라 일반음식점·고시원으로 이용되는 근린시설이고, 공부와 현황의 차이도 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다 용도·점유·호수 일치 여부를 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 607,600,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 425,320,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 297,724,000원 | 292,755,864원 | 79,244,136원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시까지는 배당 시뮬레이션상 신한은행 채권최고액 372,000,000원이 전액 배당됩니다. 4회 유찰 시에는 배당액이 292,755,864원으로 감소해 79,244,136원의 미배당이 발생합니다. 다만 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 607,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,476,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 227,124,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정한 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액은 315,365,591원이고, 배당 시뮬레이션은 신한은행 근저당 채권최고액 372,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북대학교 개신캠퍼스 북측 인근으로 다가구주택·다중주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 일반음식점과 제2종근린생활시설(고시원)로 이용 중인 근린시설입니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지를 상업용 건부지로 이용하고 있으며, 남측 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구(15m 이하)·시가지경관지구·상대보호구역·준보전산지 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 토지 기호(1,2,4)는 공부상 지목이 임야이나 실제 이용상황은 대지로 조사됐습니다.
- 공시지가. 996,500원/㎡이며, 토지면적은 290.0㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호·503호 현황 확인. 집합건축물대장 기준 건축물현황도에서 502호와 503호가 서로 바뀌어 등재돼 있으므로 실제 점유 구획과 등기 목적물을 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘현재’로 기재된 주거 점유자의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 임차인 배당관계. 이동욱은 2026.03.09. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다. 구연준 역시 보증금과 우선변제 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 범위를 원문에서 확정해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 근린시설·고시원 용도와 현황 차이가 있으므로 할인율만으로 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유 구획을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 현황 정리가 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 12.4억에서 최저가 6.076억까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상으로도 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 3명 가운데 1명의 대항력 판단이 남아 있고, 502호와 503호가 건축물현황도상 서로 바뀌어 등재된 현황 차이도 존재합니다.
따라서 핵심은 “감정가의 절반이니 싸다”가 아닙니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 목적물 특정과 점유관계는 단순하지 않습니다. 공매 진행 관계까지 포함해 원본을 교차 확인한 뒤 607,600,000원의 현재 가격이 그 확인 비용과 환금성 위험을 감당할 수준인지 판단해야 하는 확인형 근린시설 경매입니다.
