청주지방법원 2025타경5516. 사창동 대승중문타운 4층 402호로, 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 일반음식점과 제2종근린생활시설(고시원)이 기재돼 있습니다. 감정가 1,240,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 607,600,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율만 볼 물건이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고 점유관계와 공부·현황 차이를 함께 확인해야 합니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2015.05.22. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 372,000,000원입니다. 현재 소유자인 대한예수회지에스엔선교회는 2025.04.21. 증여로 소유권을 취득했고, 그 뒤 정관영의 가처분과 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 가처분은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5516 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13 대승중문타운 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점 · 제2종근린생활시설(고시원) |
| 소유자 | 대한예수회지에스엔선교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 607,600,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2015.05.22. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 청구금액 | 315,365,591원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 청주축산업협동조합·동대전농업협동조합·금화상호저축은행의 근저당과 가압류·경매개시결정·압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2015.05.22. 신한은행 근저당입니다. 이후 2025.05.02. 정관영의 가처분은 약정금 1,140,000,000원을 피보전권리로 한 근저당권설정등기청구권이지만, 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 판정 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동욱 | 2024.04.12 | 미상 | 2026.03.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 구연준 | 2022.08.08 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 현재 | 미상 | 0원 기재 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
이동욱은 2024.04.12., 구연준은 2022.08.08. 전입으로 모두 2015.05.22. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이동욱은 2026.03.09. 배당요구도 접수했습니다. 반면 ‘현재’로 기재된 주거 점유자는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금은 0원으로 기재돼 있으나 관련 확인사항에는 보증금 미상이 함께 표시돼 있어, 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 607,600,000원으로 감정가 1,240,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다. 특히 이용상태가 일반음식점·고시원인 근린시설이므로 실제 수익성·공실·운영 상태와 함께 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 607,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,476,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 227,124,000원 |
현재 매각가 가정에서는 신한은행 채권최고액 372,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 227,124,000원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서는 신한은행 채권이 모두 배당되지만, 4회 유찰 시 매각가가 297,724,000원으로 내려가면서 신한은행 예상배당은 292,755,864원, 미배당은 79,244,136원이 됩니다. 다만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 공부·현황 차이 — 이 사건의 핵심 확인사항
토지 역시 감정요항표상 공부상 지목은 임야이지만 실제 이용상황은 대지로 기재돼 있습니다. 토지 이용상황은 상업용이고, 부정형·완경사이며 남측 세로한면 도로를 통해 출입합니다. 공부와 현황의 차이가 여러 지점에 있으므로 서류상 명칭만 보고 목적물을 특정하는 방식은 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북대학교 개신캠퍼스 북측 인근으로 다가구주택·다중주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일반음식점과 제2종근린생활시설(고시원)으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층·지상5층 건물이며 위생설비·승강기설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 996,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구(15m 이하)·시가지경관지구·가축사육제한구역·상대보호구역·준보전산지에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호·403호 실물 확인. 건축물현황도상 두 호실이 서로 바뀌어 등재돼 있으므로 현장 호실과 등기 목적물을 직접 대조해야 합니다.
- ‘현재’ 점유자 확인. 전입일 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 실제 전입일과 점유원인, 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 이동욱·구연준 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 의미와 경매 절차와의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매물로 단정하지 말고 일반음식점·고시원 이용상태의 실제 수익성과 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·건축물현황도를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 목적물과 점유다
이 사건의 숫자만 보면 강합니다. 감정가 1,240,000,000원에서 2회 유찰돼 607,600,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로도 신한은행 근저당 이후 가처분과 경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 매력적인 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 실거래 시세 비교자료가 없고, 실제 임차인 3명 가운데 전입일을 알 수 없는 주거 점유자가 남아 있으며, 무엇보다 건축물현황도상 402호와 403호가 서로 바뀌어 등재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리등기 자체보다 목적물 특정·점유 확인의 비중이 큰 근린시설입니다. 서류와 현장이 일치하는지 확인한 뒤에야 607,600,000원이 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다.
