인천지방법원 2025타경512057. 인천 남동구 간석동 천우빌라 지하층1호, 전용 31.90㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이경열은 2017년 12월 27일 거래가 33,000,000원에 취득했습니다. 이후 2024년 12월 5일 김도훈 명의의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025년 3월 4일 신용보증기금의 가압류가 들어오면서 이 가압류가 말소기준권리가 됐습니다.
핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 김도훈은 주민등록일이 2018년 9월 21일이고 확정일자는 2022년 10월 31일이며, 보증금은 45,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 가정한 배당액은 19,534,600원이고, 부족한 25,465,400원은 매수인 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 378-6 지하층1호 도로명: 인천광역시 남동구 경인로561번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 31.90㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 제1호 |
| 소유자 | 이경열 (2017.12.27. 거래가 33,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 29,000,000원 / 20,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 7,444,310원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.04. 신용보증기금 가압류 · 청구금액 6,925,563원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 후에도 남는다
말소기준은 2025년 3월 4일 신용보증기금 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김도훈의 주택임차권등기와 주민등록·확정일자는 모두 말소기준보다 앞서므로, 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효림 현황조사 확인 | 2021.10.18. 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 김도훈 지하층 제1호 전부 | 2018.09.21. 2022.10.31. | 45,000,000원 | 있음 | 있음 | 잔액 인수 |
김효림은 2021년 10월 18일 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김도훈의 알려진 인수액과 별개로 김효림의 보증금이 존재하고 배당으로 소멸하지 않는다면 추가 부담이 생길 수 있으므로, 두 사람의 관계와 실제 임대차 내용을 매각물건명세서 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
② 실질취득과 시세 비교 — 최저가 2,030만원만 보면 안 된다
천우빌라(A동) 동일면적 31.90㎡ 거래표본은 2건입니다. 2022년 3월 65,000,000원, 2022년 4월 97,000,000원으로 평균은 81,000,000원입니다. 표면상 최저가 20,300,000원은 평균의 25.1%에 불과하지만, 이는 선순위 보증금 인수를 제외한 비교라 투자 판단 기준으로 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 31.90㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2022.03 | 31.90㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 평균 | 31.90㎡ | 2건 | 81,000,000원 |
김도훈의 인수액까지 합친 현재 회차 실질취득액은 45,765,400원으로, 거래표본 평균 81,000,000원의 약 56.5%, 최신 거래 97,000,000원의 약 47.2%입니다. 알려진 부담만 보면 거래표본보다 낮지만, 거래가가 모두 2022년이고 표본이 2건뿐이며 대상은 지하층입니다. 더구나 김효림의 추가 인수액이 확인되지 않아 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 김도훈의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가합니다. 매각대금과 인수액을 합친 총액은 회차가 내려가도 약 4,500만원대에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 김도훈 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 20,300,000원 | 25,465,400원 | 45,765,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% | 14,210,000원 | 31,445,780원 | 45,655,780원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34.3% | 9,947,000원 | 35,632,046원 | 45,579,046원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 765,400원 |
| 1. 임차인 김도훈 보증금 | 45,000,000원 | 19,534,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 6,925,563원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 확인 필요 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김도훈에게 배당되는 가정입니다. 김도훈의 미배당액 25,465,400원은 매수인이 인수하고, 신용보증기금의 가압류 청구금액 6,925,563원과 사건 청구액 7,444,310원은 현재 회차 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 제1호입니다.
- 입지. 주원초등학교 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·학교·공원· 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 경인1호선 간석역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 세로장방형 평지이며 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 환금성. 천우빌라(A동)은 9세대, 1989.06.14. 준공이며 거래표본이 2건에 그칩니다. 대상이 지하층인 점을 반영해 지상층 거래가를 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 외형조사와 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김효림 임대차 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 부분과 김도훈과의 관계를 매각물건명세서, 주민등록 내역 및 현장 탐문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 20,300,000원에 김도훈 인수액 25,465,400원을 더한 45,765,400원을 기본 비용으로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 김도훈 인수액이 늘어 알려진 실질취득액은 계속 약 4,500만원대입니다.
- 지하층 현장 확인. 내부가 직접 확인되지 않았으므로 지하층의 실제 상태와 설비, 채광·환기·누수 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 재확인. 동일면적 거래는 2022년 2건뿐이고 모두 지상 2층입니다. 현재 지하층 매매사례와 인근 유사 다세대 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 김도훈의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 법원 문서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,030만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 현재 최저가는 20,300,000원이지만, 김도훈의 보증금 미배당액 25,465,400원을 합치면 알려진 실질취득액은 45,765,400원입니다. 다음 회차로 내려가도 알려진 총액은 45,655,780원, 45,579,046원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘기 때문입니다.
이 금액은 거래표본 평균 81,000,000원보다 낮지만, 거래가 모두 2022년이고 지상 2층 사례라는 한계가 있습니다. 무엇보다 김효림의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 추가 인수액을 아직 확정할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 이 물건은 최저가 할인율을 보는 경매가 아니라, 선순위 임차인의 보증금 잔액과 미상 임차관계를 먼저 확정해야 하는 인수형 다세대 경매입니다. 알려진 가격은 검토할 수 있지만, 권리는 아직 보수적으로 접근해야 합니다.
