인천지방법원 2025타경512057. 인천 남동구 간석동 산장빌라 지층2호, 전용면적 비교대상 기준 37.929㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이경열이며, 2018.12.24 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득한 날 수협은행 근저당권 27,600,000원이 함께 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023.12.21 경기신용보증재단 가압류 7,916,686원과 2025.09.02 신용보증기금의 강제경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 권리의 인수보다 점유 확인과 물건 자체의 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-143 산장빌라 지층2호 도로명: 인천광역시 남동구 간석로87번길 15-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 37.929㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지층2호 |
| 건축 / 규모 | 1996.04.24 준공 · 15세대 |
| 소유자 | 이경열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 23,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 7,444,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 외벽 표시 | 산장 1차 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.12.24 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 27,600,000원이며 채무자는 현재 소유자 이경열입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 신용보증기금 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 23,800,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 수협은행에 배당돼 후순위 채권자에게 돌아갈 금액이 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효림 | 2021.10.18 | 미상 | 완료 2025.11.26 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·보증금 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김효림의 전입일 2021.10.18은 말소기준 2018.12.24보다 늦으므로 소유권을 취득한 매수인에게 임대차를 주장할 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 자료상 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 비교 — 43.3%라는 숫자만 믿으면 안 된다
산장빌라1차의 면적 비교표본은 1건입니다. 2021.06 전용 39.61㎡, 2층이 55,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 37.929㎡로 면적은 유사하지만 지층이고, 비교거래 시점도 2021.06에 머물러 있습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 2021.06 | 39.61㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 감정가 | — | 37.929㎡ | 지층 | 34,000,000원 |
| 실질취득 | 2026.07.24 | 37.929㎡ | 지층 | 23,800,000원 |
최저가와 실질취득액은 모두 23,800,000원으로, 비교 실거래 55,000,000원의 43.3%입니다. 표면 할인율은 크지만 2021년 1건 거래만으로 현재의 지층 시세를 대표하기 어렵습니다. 특히 대상 물건은 차량 접근이 불가능한 지층 다세대주택이어서, 2층 거래와 동일 조건으로 비교하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 828,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 27,600,000원 | 22,971,600원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,916,686원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 신용보증기금 | 7,444,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 42,960,996원 중 예상 배당액은 22,971,600원이며 미배당액은 19,989,396원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 환금성 검증은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 23,800,000원 | 22,971,600원 | 19,989,396원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 16,659,999원 | 15,960,119원 | 27,000,877원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 11,661,999원 | 11,052,083원 | 31,908,913원 | 0원 |
유찰이 이어져도 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낙찰가 하락은 채권자의 미배당을 늘릴 뿐, 지층·차량접근 불가·소규모 노후 다세대라는 물건 특성을 개선하지는 않습니다. 가격이 낮아질수록 싸 보일 수 있지만, 재매각 가능성과 명도비용을 함께 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지층2호입니다.
- 입지. 간석3동행정복지센터 북동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스 정류장이 있지만 대상 건물까지 차량 통행은 불가능합니다. 동측 계단식 도로에 접합니다.
- 토지. 경사토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 시장성. 1996.04.24 준공, 15세대 규모입니다. 확인된 실거래는 2021.06의 1건으로, 현재 환금성을 판단하기에는 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 김효림의 보증금·확정일자·점유범위와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 임대차 자료로 대조하세요.
- 지층 상태 확인. 현장조사는 이해관계인 부재로 외형과 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 이뤄졌습니다. 누수·습기·채광·환기·곰팡이 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 동측 계단식 도로에 접해 차량 접근이 불가능합니다. 이사·수리·임대·재매각에 미치는 영향을 반영하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교거래는 2021.06의 1건뿐입니다. 인근 지층 다세대의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·소액임차인 최우선변제·체납 관리비·명도비용을 확인한 뒤 실질투입액을 계산하세요.
- 외벽 표시 확인. 등기상 산장빌라와 현장 외벽의 ‘산장 1차’ 표시가 동일 물건인지 현황과 호수를 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 물건성과 시세 신뢰도가 핵심
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 수협은행 근저당 이후 권리는 소멸하고, 임차인 김효림도 후순위 전입이라 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다.
대상은 1996년 준공된 15세대 다세대주택의 지층이고 차량 접근도 불가능합니다. 최저가 23,800,000원은 2021.06 비교거래 55,000,000원의 43.3%에 불과하지만, 거래표본이 단 1건이고 비교호수는 2층입니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 현재 시세를 확인한 뒤 판단. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 지층 상태·명도·재매각 가능성입니다.
