부산지방법원 2025타경101612. 부산 사하구 괴정동 사남신익아파트 2동 702호, 전용 84.66㎡ 아파트입니다. 감정가 178,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 87,220,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 150,000,000원으로, 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 사건은 가격보다 점유관계가 먼저입니다.

현황조사와 문건접수에는 실제 점유자 3명이 확인됩니다. 조명철과 김희정은 전입일이 2019.02.28 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 강문석은 2002.02.05 전입으로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

강문석의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 87,220,000원만 최근 시세 150,000,000원과 비교해 ‘싸다’고 평가하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 선순위 권리는 말소됐지만 점유자는 남는다

말소기준은 2019.02.28 중소기업은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 한빛은행 근저당권, 김영대 전세권, 기술신용보증기금·부산은행·서정심·하나은행 근저당권에는 각각 말소·해지·일부포기 등기가 뒤따릅니다. 따라서 현재 등기부상 존속 여부는 말소등기까지 함께 읽어야 합니다.

말소기준 이후의 중소기업은행 추가 근저당권 100,000,000원과 신용보증기금 등 가압류, 중소기업은행·신성볼트 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부가 깨끗하더라도 강문석의 선순위 전입과 미상 보증금은 별도의 임차인 인수 문제를 만들 수 있습니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 핵심은 강문석

③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 시장도 하락 중

사남신익은 139세대, 1992.03.28 준공 단지입니다. 대상 면적은 전용 84.66㎡이며, 최근 확인된 동일·유사 면적 거래는 5건입니다. 전체 평균은 162,800,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 58.1%입니다. 하지만 최근 가격은 과거 거래 대비 9.6% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 162,800,000원을 기준으로 가격 가점을 높게 주는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)

예상배당 시뮬레이션상 총 채권액은 13,628,165,565원, 채권자 배당액은 85,250,040원, 미배당액은 13,542,915,525원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액 3,100,000,000원에는 현재 회차 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 위험은 해소되지 않는다

유찰이 계속되면 매각가는 61,053,999원, 42,737,799원으로 낮아집니다. 그러나 강문석의 보증금이 매각가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 바로 이어지지 않습니다. 보증금 확인 없이 추가 유찰만 기다리는 전략은 핵심 위험을 해결하지 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사남초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성된 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 사하역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 북측으로 약 18m 내외 포장도로와 접하며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 토지. 부정형 토지로 인근 지세는 북하향 경사지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며 상대보호구역 관련 제한과 2030년 부산도시관리계획 재정비안 입안 내용이 기재돼 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 139세대, 1992.03.28 준공 단지이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격이 이전보다 9.6% 낮아 매도 시 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강문석 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 범위, 실제 입주일, 확정일자, 배당요구액 및 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 상한 설정. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 보증금 인수액을 합친 금액을 최근 거래 150,000,000원과 비교해야 합니다.
• 등기 말소 이력 재검토. 한빛은행·김영대·기술신용보증기금·부산은행·서정심·하나은행 권리의 말소·일부포기 효력을 최신 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당표 정합성 확인. 예상배당표에 말소 이력이 있는 권리가 포함돼 있으므로 법원의 배당순위와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
• 점유자 3명 명도 계획. 조명철·강문석·김희정의 실제 점유 여부와 세대별 관계를 현장에서 확인하고 명도 비용과 기간을 반영해야 합니다.
• 하락장 보정. 최근 12개월 평균 150,000,000원은 거래 1건에 불과하며 최근 추세는 -9.6%입니다. 과거 최고 거래 179,000,000원을 기준으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 178,000,000원에서 87,220,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 최근 12개월 거래 150,000,000원과 비교해도 58.1% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 강문석의 미배당 보증금을 제외한 가격입니다.

2002.02.05 전입한 강문석은 말소기준권리보다 선순위이며, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 대항력은 ‘가능·미상’, 매수인 인수액도 ‘미상’, 실질취득액 역시 ‘87,220,000원 + 미배당 보증금’으로 열려 있습니다. 여기에 최근 시장은 9.6% 하락했고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다.

가격은 매력적으로 보이지만 권리분석은 아직 닫히지 않았습니다. 강문석의 임대차계약과 배당 결과, 말소된 선순위 권리의 효력, 법원 매각물건명세서를 원본으로 확인한 뒤에야 비로소 시세 대비 메리트와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 현재 결론은 “가격 판단 보류·선순위 임차관계 우선 확인”입니다.