88,200,000원
부산지방법원 2025타경101612. 사하구 괴정동 사남신익아파트 2동 906호, 전용 84.66㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사동남엘리베이터이며, 신청채권자 중소기업은행이 청구금액 3,100,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 2002.02.21 접수된 주식회사한빛은행 근저당권 66,000,000원입니다.
말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 등기부만으로 끝나지 않는 문제가 있습니다. 강문석은 말소기준권리보다 앞선 2002.02.05 전입자로 확인되고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 인정되는 자료인 반면 우선변제 가능액과 미배당액은 계산할 수 없어, 매수인이 떠안을 금액 역시 현재 상태에서는 확정 불가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 697-11 사남신익아파트 2동 9층 906호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.66㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사동남엘리베이터 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리 뒤에 설정된 기술신용보증기금·부산은행·서정심·하나은행·중소기업은행의 근저당권과 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 잔존 인수권리만 보면 0원으로 계산됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 등기상 권리와 별개의 인수항목이므로, 등기상 인수 0원을 곧바로 최종 인수 0원으로 읽으면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강문석 | 2002.02.05 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.08.08 | 대항력 있음 우선변제 미상 미배당액 승계 가능 |
| 조명철 | 2020.03.05 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희정 | 2023.01.17 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.08.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조명철과 김희정은 전입일이 2002.02.21 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 강문석은 전입일이 말소기준권리보다 앞서며 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당액과 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 결론은 보류
사남신익은 139세대, 1992.03.28 사용승인 단지입니다. 비교 가능한 거래는 5건이며, 전체 평균은 162,800,000원이지만 최근 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 150,000,000원 1건이고, 최근 가격 추세는 이전 거래보다 -9.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.66㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.09 | 82.23㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 81.03㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2021.08 | 82.23㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 84.66㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 162,800,000원 |
현재 최저가 88,200,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 58.8%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 최근 추세가 -9.6%로 하락 중이고 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저가 58.8%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 승계액을 더한 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 2번 전세권 · 국민은행 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 한빛은행 | 66,000,000원 | 33,212,400원 |
| 후순위 채권자 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 총 채권액 | 13,611,165,565원 | 86,212,400원 |
| 미배당 | - | 13,524,953,165원 |
위 배당 시뮬레이션에는 부산은행 근저당권과 국민은행 전세권이 반영돼 있으나, 등기부에는 각각 2002.02.08 및 2002.02.21 말소 기록이 있습니다. 또한 강문석의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당과 매수인 인수액은 반영되지 않았습니다. 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구 종기 문건을 원본 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 신청채권자도 배당 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 13,524,953,165원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 13,550,936,886원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 24% | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 13,569,125,490원 | 0원 |
신청채권자 중소기업은행의 청구금액은 3,100,000,000원이지만 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 채권자 미배당은 늘어나며, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수액이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 가능성도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사남초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 사하역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측으로 약 18m 내외 포장도로와 접하며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물로, 급·배수·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역·자연녹지지역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 139세대 단지이며 최근 거래는 2025.10의 150,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -9.6%로 이전 거래보다 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강문석 보증금 확인. 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 서류에서 보증금과 점유범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위와 예상 배당액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가 88,200,000원에 강문석의 예상 미배당 보증금을 더해 최근 실거래 150,000,000원과 비교해야 합니다.
- 말소 기록 대조. 부산은행 근저당권과 국민은행 전세권의 말소 기록이 배당표에 정확히 반영됐는지 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 3명의 현재 점유 여부와 각 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 가격 추세가 -9.6%이므로 전체 평균 162,800,000원보다 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 180,000,000원에서 최저가 88,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 150,000,000원과 비교하면 58.8%입니다. 하지만 이 비율은 낙찰대금만 비교한 숫자일 뿐입니다. 대항력 있는 강문석의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
말소기준권리 이후의 등기상 권리는 소멸하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 결론은 가격 할인은 확인됐지만 권리비용은 확인되지 않았다입니다. 강문석의 임대차 원금과 배당 가능액을 확인해 실질취득액을 다시 계산하기 전까지는 입찰 보류가 안전합니다.
